对城中村改造引发的分家析产纠纷的法律分析
城中村改造拆迁补偿引发的
“分家析产纠纷”
承办律师：朱启松
所在律师事务所：云南华恒律师事务所案情介绍：
余某家父辈居住于昆明市西山区某社区居委会第8村民小组182号，1991年，余母父亲老余和母亲江夫人在批准的宅基地182号上建盖了一楼一底（两层）房屋。老余和江夫人共生育子女三人，余某及余某两姐姐（下称：大姐、二姐），余某与郑某1995年8月28日登记结婚，婚后生育一子小余。
1998年，老余、江夫人、余某、大姐、二姐共同签订了一份《房产协议书》约定：182号一楼一底（两层）房屋属于老余和江夫人所有。之后，余某一直居住在该房房屋。大姐、二姐分别出嫁，大姐出嫁在本村，二姐出嫁在外村，大姐在本村夫家已批得宅基地，二姐自家已购买商品房。
2000年，江夫人去世后，老余、余某、郑某、小余四人共同居住该房屋。
2007年3月，老余办理了该房屋的《宅基地使用权证》，土地性质为集体土地。
2007年8月，因该房屋被鉴定为危房，余某向相关部门申请重建。重建后房屋为5.5层597.85平方。
2010年3月，182号所处区域进行城中村改造，获得拆迁补偿156.22万元和回迁房屋一套（按拆迁补偿规定折价值56万元）。
达成拆迁协议后，余某办理了相关拆迁手续，按协议领取了30%，即48.8万元拆迁款并腾出房屋。
随后，因城中村改造，老余、余某、郑某达成《家庭财产分割及养老问题协议》一份，余某夫妇向老余支付50万元，老余的生活费不要余某夫妇负担，老余百年之后由余某夫妇负责处理身后事。2010年8月，老余以余某、郑某、小余这被告，向昆明市西山区人民法院提起诉讼【（2010）西法民初字第3102号】
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原告诉称：182号是老余和江夫人在批来的宅基地上建盖的，已经协议约定房屋为老余和江夫人所有，原告一直在182号居住。2008年，原告与被告余某、郑某共同出资加盖了两层砖混结构房屋，共同居住使用。2010年3月，房屋被告拆迁，被告余某向拆迁办谎称182号为其所有，办理了拆迁手续，领走前期款项48.8万元。请求判令：
一、依法分割回迁房一套（56万元）和拆迁补偿款156.22万元；二本案诉讼费由被告承担。
法院受理后，依法追加大姐、二姐为共同被告。
本所接受被告余某、郑某、小余的委托，指派曾维昶律师、朱启松律师作为被告余某、郑某、小余的诉讼代理人。
接案后，我们对案件进行了专门研讨，进行了全面的法律分析，认为本案涉及以下法律关系：
1、农村宅基地管理（哪些人对本案182号享有权利）；
2、拆迁安置补偿（多少款项可以作为共同财产分割）；
3、遗产继承（江夫人已经去世）；
4、家庭析产（家庭成员如何分割拆迁款项）；
5、确认协议无效（原告与被告达成的养老协议效力）。
经过调查取证、专门研讨、法律分析后，我们提出如下诉讼分析和解决方案：
一、事实问题：
1、房子于2008年经街道办事处批准由余某翻建；
2、街道办批准翻建时以该房宅基地为祖遗为由；
3、拆迁时，老余、余某、郑某、小余四人共同居住使用182号；
4、老余于2007年以家庭名义申请宅基地使用权证，家庭成员包括余某、小余，未列郑某；
5、江夫人（余某母亲）于2000年去世；
6、拆迁补偿以房地一体进行补偿：回迁房一套140平米、补偿款1562270.95元，包括超出规划面积部分全部补偿；
7、房屋无产权证；
8、追加被告大姐、二姐均已出嫁，且大姐在本村已有宅基地，二姐已购买商品房。
二、法律问题：
1、宅基地的法律性质；
2、宅基地为祖遗，是否存在继承纠纷，以及追加两原告是否享有权益问题；
3、老余以家庭名义将宅基地使用权证申请于个人名下，其权利人是否只为老余个人；
4、关于家庭成员如何界定问题；
5、余某翻建本户房屋，其翻建后宅基地使用权及产权问题。
6、房屋翻建后，其权益如何界定，是否全部为新修建还是超出原有部分为新修建，即：原告作为家庭成员享有共同房屋为原一楼一底还是全部。
三、法律问题研究：
1、宅基地属于集体土地，根据《土地管理法》、《昆明市农村宅基地管理办法》规定，其本村居民享有宅基地使用权，一户一批，即，村民一户可依据其家庭成员，共同申请一块宅基地，宅基地由家庭成员共同享有使用权。根据法理，若家庭成员去世，则其使用权消灭，其家庭原有宅基地的使用权由现有家庭成员继续居住使用。
具此，第1个法律问题，即宅基地的使用人为本村居民，只享有使用权，没有所有权；
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会员免费查看本案中，法院的判决以事实为依据，以法律为准绳，充分考虑各方当事人的权益，对权利主体进行了准确定性，依法对事实进行确认，并适用了公平原则进行了判决。
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