《8月21日汇报稿海淀区科技金融创新做法5篇》

8月21日汇报稿海淀区科技金融创新做法5篇

2007年8月21日博鳌房地产论坛演讲

主题：“虚拟资金”导致房价高涨，或引楼市泡沫郎咸平

各位来宾大家早上好。今天很高兴能够在博鳌和大家谈房地产。各位有没有觉得很奇怪，地产所谓的“泡沫”，和股市所谓的“泡沫”，和通货膨胀是并行不悖的。宏观调控，不单对地产效果不大，对股市效果呢，不但不大，甚至反而有相反的作用。比如说，早上提高利息、利率，下午呢股市大涨，这一切是怎么回事。今天我就用30分钟的时间，我想和各位剖析一下中国房地产的本质问题。

首先我想请各位来宾思考一下，中国28年的改革开放，所推进的市场化进程，你认为达到目的了吗。中国今天真的做到市场化了吗。房地产市场是一个真正市场化的市场吗。那么我可以这么告诉各位，我们诸多的改革，包括房改、医改、教改等等，基本上都是供给面市场化严重不足，而需求面市场化严重过度。那么只有把这两个力量彻底了解之后，才会理解为什么地产会有所谓的“泡沫”。当然是否有“泡沫”是见仁见智，这里我姑且不谈“泡沫”的定义。我只想告诉各位，为什么地产价格居高不下，而且政府宏观调控几乎失效。我想谈就从市场化开始谈起。

地产供给面的市场，是市场化么。我可以告诉各位，那是一个市场化严重不足的供给面。地产供给面的特性，我分三个要点来解释。第一个，是它有两大核心资源。第二，是一个长流程管理。第三，政府卖地的行为。

第一，什么叫做两大“核心资源”。里面包括两个小项，一个就是银行信贷权，一个就是土地开发权。这两个权力，基本上操控在地方政府手中。只要操控在地方政府手中，就可能腐败。而且不是有没有可能腐败，而就是腐败。

第二个，叫做长流程管理。任何地产开发商，从立项，到开工，到验收，到销售，等等，整个流程，我们算了一下，差不多一百多个环节。每一个环节，都需要政府盖公章。每个公章，都有可能是权力的腐败。那么这个又飙高了成本。

第三项，我认为是比较关键的一项，也就是政府卖地的心态。我建议各位不妨拿全世界各项经济指标来做个对比，你会发现中国地方政府卖地的这个地价上涨幅度之快，超过了你可以想像到的任何指标，包括股价、期权、期货、油价等等，而且这个价格是只涨不跌的。我想请问各位，地方政府卖地的心态是什么。那就是我们这么多年来，地方政府以gdp为纲的发展理念。这种理念，在“十七大”之后，一定要改弦更张。假设一个地方的领导到任之后，他什么事都不要做，光卖地就可以了，他只要光卖地，gdp就上去了。因为我们gdp的计算方式就是靠交易，你卖一块地，gdp上升一块地，卖两块地，gdp上升两块地，而且你卖得价格越高，gdp上升越快。我们的官员，为了个人的形象工程、政绩工程，他卖地价格是越来越高，涨幅是越来越快，可是请问在座的各位来宾，这个地是谁的。这个地是属于全体老百姓的，地方政府只是代理人。我想再请问各位，当你把地卖了，拿了这么多钱，财政盈余之后，我想请问你，你有没有还之于民，你告诉我。你是取之于民，你有没有还之于民。这个钱不是属于你地方政府的财政盈余这么简单的哦，而是你有没有给老百姓构建一些老百姓应该享有的住房权利，你有没有。你发现没有，这个钱都花到哪里去了呢。出国考察、形象工程、政绩工程、各种各样的基础建设。我再讲句可笑的话，地方政府一开始搞建设，老百姓就再也买不起房了。什么事都不做，可能还可以买得起房，一做投资，就可能买不起房了。为什么呢。这三项，就是两个核心资源，长流程管理，加上地方政府卖地，使得地产的供给面价格大幅上升。可是各位来宾请注意，这个供给面是几乎没有竞争的供给面，而且这个重要资源也几乎都掌握在地方政府的手中。由于地方政府掌控资源的结果，使得供给面

的市场化严重不足，而地价飙高、房价飙高。以上海为例，上海有没有盖过经济适用房呢。盖过，价格一点都不低。今天已经不是说谁谁谁有暴利的问题，而是老百姓得不到实惠。而得不到实惠的最重要原因，是地方政府的腐败行为。这就是我给地产界供给面的一个诊断。

那么需求面呢。老百姓都要问，这么高的成本，这么高的房价，谁去买呢。那就要从地产的需求面来谈了。我想请问各位，做子女或者做父母的，你们的母亲手上有20万块吧，你问她一下，她准备去做什么投资。她除了做股票跟地产之外，似乎找不到第三个投资管道吧。

我想再请问在座的民营企业家，当你们投资成功之后，你赚了一笔钱，我想请问你，你是忙着办绿卡呢，把老婆儿子送出国呢，还是准备把所有的资金再次投入更多的建设，投资。你回答我。我看，你不至于敢把所有资金都投入吧。为什么呢。因为这几年中国最显著的现象，是地方的投资环境迅速恶化。企业家应该投资而不投资的钱，我想请问你，去了哪里。按照我的研究结果显示，中国企业家的投资意愿和发达国家相比，投资意愿不足别人的20％。这么多的钱去了哪里。而且地方投资环境恶化之严重，以这两三年为之最。

举个例子，我接到很多的投诉，像深圳，圳中西路吧，有个叫做餐馆一条街的，最近地方政府，深圳市政府为了开发这个区，然后就要这些餐馆搬家。但是你要他搬家的话，要补偿款哪，我想当事人也不愿意付这个补偿款吧。那怎么办呢。有得是办法。你发现地方政府运用公权力，驱赶这些餐馆，消防、公安、城管、卫生，每天来查。按照其中几家餐馆给我的数据显示，深圳的消防来查，一天罚款一万两千块。罚了七天之后，全部自动解约。大家挺高兴，你看这好和谐的社会呀。可是你晓不晓得，这就是公权力的腐败。。

再看看别的城市，看看北京市、上海市。北京市一个最著名的“嘉利来案件”，你发现是由北京市政府联合二商，抢夺港商的资产。但是更严重的在后面，是法院竟然判他胜诉。因此行政和司法的勾结，司法判行政胜诉，这一种心态，从北京市开始蔓延，甚至蔓延到了上海。我最近关切一个案例，就是上海松江区区政府，也是一样，抢夺了港商北京庄盛地产公司的地产，由松江区法院判其合法。这种行政、司法权力的勾结，是我最近这两年所观察到的严重现象。这已经不是简单的腐败问题了，而是某些地方干部之嚣张，无视于国法之存在，让我感到震惊不已。像这种现象，我认为要在“十七大”之前，要迅猛处理，要果断处理，否则我国的营商环境是不可能会好的。

而且各位来宾，你千万不要认为这只是我们企业家受罪。我再告诉你，在今年二月，两会期间，通过了“两税合一”，也就是外资企业不得再享受税务优惠。各位了不了解，世界500强在香港发表声明。发表什么声明呢。他们认为，政府的“两税合一”政策是公平的，是公正的，世界500强表示支持。可是世界500强要求中央政府，给他们提供一个干净、公平、公正的营商环境。各位来宾，听到了没有。一个公平、公正的营商环境，不但是小老百姓的要求，也是企业家的要求，更重要的，也是世界500强的要求。为什么会有这个要求呢。因为我们的投资环境，既不干净，又不公正，还不公平。这样由于投资环境恶化，必然挤压出大量资金，这是第二个资金来源。就是企业家应该投资，却因为投资环境恶化而不投资的钱，是第二笔资金。第一笔资金刚才已经说过了，是家庭存款。那么第三笔资金呢。第三笔资金的数量及其庞大，那就是各级贪腐官吏的受贿款。你们这个受贿款去了哪里。这个金额是无法估计的，但是我可以告诉各位，比你所想像的还要大很多倍。而且目前大面积的腐败，使得这一类的资金大量积累，大量流窜。你晓得，这些资金是不会消失的。我再请问各位来宾，这些钱去了哪里。第

四笔款，就是国际热钱。国际热钱你们都很清楚了，我就不再重复了。

请大家顺着我的思路走，第一笔钱，是老百姓的储蓄款；第二笔钱，是企业家应该投资而不投资的钱；第三笔钱，贪污官吏的受贿款；第四笔钱，国际热钱。这四笔钱汇集在一起，形成了中国一个特有的“虚拟资金”。这个虚拟资金是我取的名字，不是我们经济学家所谓的流动性过剩，这是两回事。虚拟资金的组成来源，就这四个来源。这四个款项所汇集成的虚拟资金，打到哪里，哪里就有泡沫。打到楼市，楼市泡沫；打到股市，股市泡沫。这种虚拟资金——中国特有的虚拟资金，形成了地产的需求面市场化过度。因为腐败而导致的供给面成本上升（当然这是由于市场化不足），配合上因为腐败而导致的投资环境急速恶化，挤压出大量的虚拟资金，这两个力量勾结在一起以后，老百姓再也买不起房了。任凭你政府提供多大的宏观调控力度，你发现，你解决不了这个问题。这个虚拟资金是我所发明的新名词。你知道虚拟资金有多可怕吗。打到哪里，哪里房价就失控。比如说，以深圳为例吧，很多楼盘，卖出去没有人住。这个资金哪里来的，你告诉我。虚拟资金。很可能是受贿款，很可能是企业家该投资而不投资的钱，很可能是国际热钱。但是虚拟资金有三大特色：第一，不可监管；第二，不可预测；第三，不可控制。

我前一阵子，

三、四个月前，去成都演讲。成都的领导跟我讲说，他们现在房价是五千块一平方米，

五、六千噢，他控制不住。然后我问他：“你们外来资金有多少。”按照他们粗略的统计，不精确，粗略统计大概有一半。我一个多月之前，又去重庆演讲。重庆市领导告诉我说，他们的房价，是两千九百块一平米。当时我说，这个房价看起来是没有泡沫的。当时我又问了一句话：“你们估计一下，外来资金购房的比例是多少。”他们的回答是10％。好了各位来宾，你们听到差别了吧。50％外来资金，和10%的外来资金，其必然结果就是，房价的差别。我在最后一句话提醒重庆市的领导，你千万不要以目前没有泡沫为满足，你这个城市一旦创造出一个新概念以后，只要新概念一出来，吸引了虚拟资金，房价再也控制不住了。言犹在耳，话音未落，重庆市推出一个城乡整合什么什么区，我这个人比较笨，我记不住，很长的名字你知道吗，就是什么城乡整合什么什么什么的，一个特区概念。好了，特区概念一出来，虚拟资金大量涌入重庆。一个月之内，房价从两千九百块上到了三千多，几乎接近10％，开始失控了。这就是虚拟资金的可怕。

我今天一进来，武汉的记者就围住我，说，郎教授，我们武汉市也要搞什么，什么城乡什么什么统筹什么计划。我说，好吧，搞吧。搞，你只要宣传得法，宣传到位，创造出了新概念的话，虚拟资金马上就有可能过去了，到最后武汉房价就失控了。这就是下场。

当然我也期望虚拟资金不要去。不过我告诉你，个人意愿是没有用的。因为虚拟资金，它是不可预测、不可控制、不可监管的。这个才是今天房地产价格居高不下的主因。我想再请问各位，我们建设部等等单位所推出的政策，为什么会失效。包括央行所推出的金融政策，为什么会失效。原因就是没有把握住这个行业的本质问题。我当然不能说你这些政策没有效，而是地产的本质就是跟政府的腐败是非常挂钩的。因此你要解决地产泡沫，首先腐败的问题怎么办。好吧，先回答我，你怎么解决腐败的问题。最近有一个不相关的事例，看比来不相关的事件出来了，那就是一月份的粮油价格大幅上涨，

五、

六、七月份的猪肉、鸡肉、鸡蛋价格大幅上涨。以五月份为例，蛋的价格上升37％，猪肉价格上升26%。

五、

六、七月份，涨幅非但没有缩减，反而更大幅地上涨。我看了一下资料，七月份的鸡蛋、鸡鸭，以及猪肉价格上涨幅度是30%，40％„„60%，差不多就这个范围之内，大幅上涨。你知道为什么吗。各位了解为什么吗。这个

我们以北京市天通苑为例，也是个经济适用房，看起来富丽堂皇的。我请中纪委去查一下，第一手买房者是什么人。很多都是干部的朋友。真正需要买房的人，搞不好是买不到经济适用房的，甚至租不到廉租屋的。这就是腐败所引起的严重分配问题。因此，当我们在要求地方政府用卖地的钱等等的，去替老百姓盖廉租屋的时候，首先要想到的是分配的问题。当然，这个问题有很多方法可以解决，比如说，所有申请的资料完全上网，申请到的用户资料完全上网，由老百姓监管。当然这方面还需要政府做更多的后续工作。

我讲了这么一大套理论，我只想给各位传达一个什么样的信息。那就是在今天的中国，要解决房地产房价居高不下这种看起来单纯的经济问题，你就不能够在经济圈里面找问题，因为中国是非常的复杂。你一定要跳出经济圈，才能够解决经济问题，也就是功夫在事外的道理。所以我认为政府应该双管齐下，第一，是大力地长期地反腐败，第二，是强烈要求地方政府，将卖地所得款项，以及房地产等等利润所得的款项，还之于民。意识形态方面呢，要一改过去以钱为纲的理念，回归到公平、公正为纲的理念。我想请问各位，这个是不是在座来宾所希望达到的、一个比较好的经营环境呢。今天我的演讲到此结束，

谢谢各位。