《红山税务分局集体土地开发建设调查》

红山税务分局集体土地开发建设调查

红山税务分局集体土地开发建设调查根据市局工作布置，为进一步调查了解红山地区集体土地开发建设情况和纳税情况，我局于2004年11月对全区范围内自1997年立项的集体土地开发项目进行了全面调查.现将调查主要情况汇报如下：

一、调查总体情况。经调查，全区自1997年立项的集体土地开发项目21个，截止调查结束工程已完工13个，计划投资额200072万元，已实际完成投资额220692万元，实际占地面积和实际建筑面积分别为1205798.4平方米、1523972.88平方米，截止调查结束已销售面积577519.87平方米，实现销售收入65643.65万元，其中6个项目已申报纳税1752.29万元。

二、具体调查内容：

1、开发形式：主要开发形式以村镇或村镇成立的开发企业开发建设为主，其中村镇委托外来开发企业开发的项目有6个.2、开发项目的审批情况：集体土地开发均通过区计划与经济委员会批准，项目主要是“农民中心村复建房”、“××项目配套生活区”、“××项目配套设施”以及“农村老师集资建房”名义立项。

3、思想汇报专题开发项目的土地来源，经调查，调查的21个项目大部分是集体土地，其中八卦洲有69亩地块为二桥拆迁安置的国有土地，其他均为集体土地开发建设，未按规定征为国有。根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2004年4号文件规定，红山区部分通过审查2个项目，整体通过审查10个项目，可以补办规划手续。

4、房屋销售对象。经调查，目前调查21个项目，立项以安置本地农民为主，目前从实际情况来看，销售对象均有非当地农民，非当地农民销售大约占60%，有的项目销售对象都是非当地农民。

5、开发单位资质。经调查，具体开发单位具备开发资质的有5个项目，其余均是以村镇或村镇企业名义开发建设，不具备房地产开发资质。

6、领取销售许可证情况。目前21个项目均未领取销售许可证。

7、能否办理土地使用权证和房屋产权证。目前根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2004年4号文件规定，红山区部分通过审查2个项目，整体通过审查10个项目，可以补办规划手续，补办手续后可以为购房者办理相应的土地使用权证和房屋产权证，其他项目无法办理“两证”。

8、销售收入和申报纳税情况。目前21个项目已实现销售收入65643.65万元，已申报销售收入35045.8万元，缴纳销售不动产营业税1752.29万元。

三、集体土地开发特点及存在问题1、最全面的范文参考写作网站项目手续不规范，属非法占地、非法开发。所有21个项目，均以““农民中心村复建房”、“××项目配套生活区”、“××项目配套设施”以及“农村老师集资建房”等名义，在区计经委立项。而实际使用用途中，真正的农民复建房仅占40%左右，其余均对外销售。由于未取得合法用地手续，近几年来受到市国土部门的多次整改通知和处罚。

2、所谓“商品房”无合法证件。由于未取得合法手续，开发项目无《商品房销售（预售）许可证》，因此无法办理“国有土地使用权证”和“房屋产权证”。

3、占用土地和实际建筑面积均超过实际批准面积。21个项目经区计经委批准的用地面积为119.83万平方米，实际用地面积120.58平方米；批准建筑面积141.13万平方米，实际建筑面积152.40万平方米。

4、建设规模巨大。最大的“兴都花园”占地65万平方米、建筑面积80万平方米，建设期从1997年一直到2005年跨越8个年头，其次是“金山花苑”和“沁苑山庄”分别占地15万平方米、建筑面积23万平方米。

5、资金来源多渠道。由于村委会只是农村自治组织，没有大量的资金投入开发。因此大多采用吸收社会游资进行开发。范文写作主要形式有三种：一是由村委会组织项目“指挥部”，开发收益由行政村享有，通过由项目建筑单位垫资建设的方式，待房屋售出后再支付建筑施工有关款项并给予一定的利息补偿，如万寿村的“沁苑山庄”和“金山花苑”；二是将土地卖给有资金实力的企业或个人，如“万丰苑”收取土地款675万元，“万寿商贸中心”收取土地款240万元；三是有行政村部分干部投资成立一个经营实体，由该实体承包开发，如“兴都花园”由兴卫村的干部和其他投资人共7人，投资成立“南京海派商贸有限责任公司”，上缴兴卫村3.11亿元取得65万平方米的开发权。

6、税收收入流失严重。以上21个项目，仅有6个项目按预收房款申报缴纳营业税，其他项目均未缴纳任何税收。以目前已收房款65643.65万元计算，少缴营业税1529.89万元。根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2004年4号文件规定，范文top100红山区部分或整体通过审查12个项目，如通过补办手续，应缴纳营业税为56180×5%=2809万元。

四、有关税收征管的建议根据以上调查情况，我们认为：

1、从这些集体土地建房后对外销售的行为来看，不管其行为是否符合《房地产管理法》、《土地管理法》等法律规范，其行为完全符合《营业税暂行条例》规定的“销售不动产”的“销售建筑物及其土地附着物”的

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《中国共产党中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》指出：“要按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的总要求，以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为重点”。近年来，道路运输管理执法难成为热点和难点问题，已引起社会的广泛关注。按照党的十六届六中全会精神，本文结合县情就道路运输市场监管的难点及解决办法作如下探讨。

一、道路运输市场监管的难点

难点之一。未经许可，擅自经营。县内少数客运车主，在未办理经营许可、未购买承运人责任险及法定险种的情况下，买车后就上路营运，造成无序竞争，给道路旅客运输带来安全隐患。

难点之三。威胁行凶，影响恶劣。近年来，基层运政人员在执法中遭到辱骂、恐吓、受伤甚至危及生命的情况屡有发生；还有个别车主采取自残、砸车，车辆被暂扣后，车主携带老弱家属要挟管理部门。

二、产生难点的原因

4、定期与不定时相结合。为稳、准、狠地打击非法营运，在稽查中，要灵活安排时间，改稽查固定时间为随时和不定时，以变制变，使道路监管取得实效。

5、服务与引导相结合。管理就是服务，我们要把服务做在车主购车前、违规前。通过大力宣传交通法规，引导运输业户走合法经营的路子。在履行管理职能时，还要为运输业户提供方便，简化手续，突出公平、公正、公开和便民的原则。

如何做好道路运输市场监管是我们运管部门一个重要课题，笔者相信，只要我们认真学习领会党的十六届六中全会精神，正确化解矛盾，扶正祛邪，为合法经营者保驾护航，就能够与广大道路运输业户共建和谐运管，为经济发展当好先行。