《城市综合体的定位、规划、招商与推广》

城市综合体的定位、规划、招商与推广

2011年1月13日-16日（四天）上海

【课程背景】

楼市发展到现阶段，单一业态的房地产项目暴露出了住宅销售受市场波动大、商业地产资金回笼慢，业态单一等不足。更集约、更高效的都市综合体模式逐渐成为中心城市的全新发展方向，这一集中多种业态的地产新势力，基本具备了现代城市的全部功能。

城市综合体的出现是城市发展过程中的必然。从长远来看，未来的房地产市场竞争也将是城市综合体的开发之争。无论是在一线城市还是二三线城市，城市综合体大都处于城市中心地块或区域中心交通枢纽的地方，很多城市由于城市综合体的引进，进一步提升了商业中心地块的价值。城市综合体发展前景广阔，一旦循环良好，不仅可以带动周围商业发展，还能促进整个城市的功能提升，甚至成为城市地标性的建筑群体，依托其广泛的社会影响力带动周边乃至整个区域的发展。

【培训收益】

1.参观并精讲上海典型城市综合体项目，分享并借鉴成功经验，将他人的成功精华为我所用；

2.学习城市综合体的定位、规划设计要点，掌握成功商业空间的规划设计要点；

3.解读城市综合体的招商与推广关键环节，掌握综合体开发成功的核心秘笈。

【培训对象】

房地产企业董事长、总经理、项目总经理、设计总监、营销总监及相关工作人员。

【课程安排】

第一天项目考察与解析

正大广场（泰国正大集团在中国最大的旗舰项目之一）

恒隆广场（上海浦西最具代表性的商业建筑）

中信泰富广场（集购物休闲为一体的国际化、现代化的标志性建筑物之一）上海新天地（领略上海历史文化和现代生活形态的最佳场所）

第二天《城市综合体的定位与规划设计》

主讲嘉宾：陈老师香港大型上市房地产开发集团首席设计师、规划设计副总

第三、四天《城市综合体的招商与推广》

主讲嘉宾：张老师中粮集团副总经理

第二篇：房地产培训【成都】

城市综合体的定位、推广与招商策略实战培训-中房商学院房地产培训【成都】

城市综合体的定位、推广与招商策略实战培

训（3月22日）

【课程背景】

城市综合体的出现是城市发展过程中的必然，这一集中多种业态的地产新势力，基本具备了现代城市的全部功能。从长远来看，未来的房地产市场竞争也将是城市综合体的开发之争，一旦循环良好，不仅可以带动周围商业发展，还能促进整个城市的功能提升，甚至成为城市地标性的建筑群体，依托其广泛的社会影响力带动周边乃至整个区域的发展。

万科、金地、富力、保利、中海、中粮、等多年住宅开发的房产巨头纷纷进军到商业地产开发领域寻找突破口。然而商业项目如何建立核心竞争力、如何建立最佳商业模式。中房商学院邀请中粮集团副总经理张老师系统分析最具竞争力城市综合体开发模式。

【师资简介】

张老师。中粮集团副总经理，中国房地产培训网特约商业地产专家;主管集团商业地产研发及策划工作，目前主要开发大悦城系列大型公建综合体，含商业、酒店、写字楼、公寓等各类产品。

曾就职公司及操作项目。金典集团—北京红树林酒店、三亚湾红树林项目、亚龙湾红树林项目;中原地产—奥林匹克公园核心商业地块、东华广场、西环广场;北辰绿色家园三期;华润置地—翡翠城、峻峰华庭。

【课程收益】

学习成功商业空间的规划设计要点，掌握如何通过规划创造效益及规避风险学习城市综合体的定位策划及招商推广要点，掌握商业项目开发成功的核心秘笈学习城市综合体的项目管理，掌握设计、成本、工程等各阶段管控要点

【培训对象】

房地产企业董事长、总经理、项目总经理、策划总监、设计总监及相关工作人员

【课程大纲】

一、引言——1776年3月，中国遭遇绝杀

1、商业连锁反应

2、商业地产同住宅地产的本质区别

3、商业地产项目的操作出发点

二、商业地产项目开发决策——关于商业开发同生孩子的关系

1、被动怀孕——政策性立项

2、计划怀孕——主动性开发

表面价差、实际定价方法、商业散售可能出现的问题

3、前期流程案例——筑巢引凤与关门打狗

三、商业地产项目定位要点分析

1、规划陷阱——中国商业综合体特点

2、商业项目各类型产品及套现解析

（1）公寓类产品（2）办公类产品（3）酒店类产品（4）商业类产品（5）商业物业综合体布局效率

3、商业业态类型

4、主力店及非主力店的互动意义

5、详解主力店-会招主力店不等于会用主力店

6、1：6与6：1

7、主力店实操逻辑

（一）-真相

8、主力店实操逻辑

（二）-真相背后的真相

9、颠覆规则-“形兵之极，至于无形”

10、商业综合体内各业态的布局关系

11、商业物业是否应该自持

12、详解租金

（1）租金的构成方式（2）租金水平金字塔（3）收益组合（4）重兵器——流水倒扣的博弈营销

13、详解售价

（1）表面价差（2）实际定价方法（3）商业散售可能出现的问题

14、城市综合体操作节奏案例案例：博弈——hm项目开发节奏;

15、所谓商业模式复制

16、所谓排他优势

17、商业地产之魂

四、主力店招商计划不要被硬件断送

1、想招主力店和能招主力店是两回事

2、各布局位置业态功能确定

3、主力店重点设计条件

4、商业项目各功能设计同人体的关系

五、商业地产项目推广策略

1、租赁客户心理诉求

2、租赁客户推广模式

（1）推广对象（2）推广渠道（3）推广难点

3、投资客户心理诉求

4、投资客户推广模式

（1）推广对象（2）推广渠道（3）推广难点

六、业务营销——商业地产项目招商

1、商业租赁业务体搭建

2、商务合同谈判要点（1）租赁意向书解读及控制（2）商务条款（3）技术条款（4）常规谈判周期（5）合同陷阱（6）杠杆谈判

3、谈判流程案例——一场有关忽悠实力的较量

4、潜规则。规则。关于幕后交易

5、脆弱的纽带——所谓战略合作商

6、危险谈判性格

7、案例：某集团谈判决策流程

七、商业地产项目销售

1、商业项目销售节点（1）住宅：越到现房越好卖（2）商业：越到现房越难卖

2、商务销售业务体搭建

3、商业销售重点环节

4、不要低估通货膨胀

八、商业地产项目业务相关方

1、浅析外部商业运营管理公司在营销中的运用

2、案例——bj项目的前期失策，后期运营弥补

3、影子杀手——物业管理公司

4、是敌是友——专业顾问公司

5、核心。鸡肋。——商业管理公司案例。bj项目的运营管理发展

九、政策渠道的利用方式

1、兵以诈立，以利动，以分和为变者

2、以共赢的方式获取支持一级案例9：兵者，诡道也

十、商业地产项目模拟操盘

1、项目可研论证

案例：tj项目的前期三大失策对后期造成的蝴蝶效应项目操作节点

3、策划操作节点

4、招商操作节点

5、销售操作节点

十一、案例分析：标杆商业地产企业发展模式借鉴（万达集团）

1、第一阶段——尝试阶段（沈阳，长春）

（5）、停车场所主要设置在两住宅裙楼下的负2层，设不同出入口。设备用房放于负2层，商业储藏室布置于负1层。

（6）、项目环四周设计步行街道，以解决部分交通组织需要，并同时最大可能制造临街商铺。

（7）、景观设计中，不仅注重文化标志，更应一人文本，注重盲道、残疾人通道的无障碍设计，人行和交通道路、社区服务设施、街区照明设施、步行街环境等等。