《论城市房屋拆迁中公民私有财产权的保护[五篇范例]》

论城市房屋拆迁中公民私有财产权的保护[五篇范例]

城市房屋拆迁中承租企业的权利保护

随着城市建设的不断发展，房屋拆迁已经成为城市建设和发展的重要活动，而其中承租企业拆迁（以下简称企业拆迁）往往是最复杂也最容易被忽视的环节。因此如何在城市房屋拆迁过程中有效维护好承租企业的合法权益，将关系到一个企业的兴衰和存亡，关系到拆迁项目的顺利进行，也关系到社会的和谐与稳定。

一、企业拆迁的特点

1、企业拆迁矛盾更加突出，关系更加复杂

首先，承租企业涉及拆迁人、被拆迁人和承租企业三方主体，关系更加复杂，也更容易产生纠纷。

其次，企业拆迁的补偿项目更多，涉案标的更高，拆迁人或被拆迁人与企业对于拆迁补偿数额的往往争议较大，很难达成一致。

再次，因为企业拆迁涉及到员工的安置问题，所以对于企业拆迁尤其是规模较大的企业来说，如果矛盾处理不好，极易产生群体性事件，不利于社会的稳定。

最后，企业资产形式复杂。企业资产，可以分为动产和不动产，有形资产和无形资产，固定资产和流动资产，经营性资产和非经营性资产。同时企业形式各异，从所有制形式来看，分为国有企业，集体企业，私营企业，外资企业等。正是如此，才使得企业拆迁更加复杂。

二、企业拆迁遭受的损失和面临的风险

拆迁对于一个企业而言，意味着场址的变更，员工的流失，商誉的丧失、原有供销网络的破坏等等。所以面临拆迁，企业既要承担有形资产的损失，还要承受无形资产的损失，

（一），有形资产的损失包括以下几个方面：

（1）替代土地的租金价差损失。

企业用地都是通过租赁得来，或者通过出让、划拨方式取得，再或者将土地使用权折价，作为企业资产所得。但无论哪种方式，企业拆迁之后都需重新寻找场地，而由于城市土地价格的不断上扬，由此产生的差价也是一笔很大的数字。

（2）停产停业的损失或停止经营的损失。

从企业拆迁开始到企业搬往他处重新营业为止，将会经过比较长的一段时间，而企业在这段时间内势必会停止生产、经营。由此也将会产生较大的损失

（3）地上附着物的损失。

地上附着物包括企业房屋（诸如管理用房、厂房、仓库、职工宿舍等）、机器设备、树木花草、道路、临时建筑等。可以搬迁的，折价补偿；不能搬迁的，则需全部补偿。

（4）搬迁费用。

（5）解聘员工的安置补偿费用。

如果因为拆迁导致了企业员工被解聘，势必会因此产生相关的安置费用，具体的根据企业与员工所签订的劳动合同而定。

（二），企业拆迁导致的无形资产损失。

企业的无形资产可以分为四类。“知识产权类、契约权利类、关系类、综合类。知识产权类无形资产包括专利、商标权、非专利技术等不易复制和丧失的资产；契约权利类无形资产包括优惠合同、特许经营权、土地使用权等企业通过签订契约有权获得优越产销地位而形成的无形资产;关系类无形资产包括企业内部人事关系、熟练工人和企业外部供销网络;综合类无形资产主要指商誉等促使企业在同行业市场竞争中处于较为优越地位的综合性资产。”但是企业拆迁导致无

形资产损失程度最大的为契约权利类、关系类、综合类无形资产。

企业拆迁将会影响到企业的品牌效用，降低企业已经成熟的辐射网络，使得企业原本健全的供销链和良好的供销网络受到影响，在一定时间内恢复和重建，不仅会使成本大幅度提高，同时还将将面临很大的风险。

企业拆迁还可能会遭遇人力资源的流逝。因拆迁而导致的企业搬迁，将会导致一部分企业员工出于各种原因而放弃在该企业就职，而如果是一些优秀的技术型或管理类员工，企业将面临人才的流失，遭受较大的损失。

三、企业拆迁中存在的问题

1、《物权法》第四十二条规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当

依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”特别规定了保障居住房屋拆迁后居民的居住条件，而对非住宅类房屋没有作特别的规定。立法者的本意是强调对个人居住权的保障，维持社会的稳定。但是现实中，存在着大量的非居住房屋，因拆迁而肆意践踏非居住房屋所有人和承租人合法权益的案例也大量存在，倘若对此没有明确的法律规定，那么非居住房屋所有人和承租人的权利保护将依然是一片真空。

2、现实中承租人的类别繁多，依据房屋的所有权性质分为公房承租人和私

房承租人；按照房屋的的使用性质分为居住房屋房屋承租人和非居住房屋房屋承租人。不同类别的承租人在拆迁过程中的地位和权利有着很大的区别，但是现有的相关的法律法规对此都没有加以区分，从而导致在实际的拆迁过程中作为非居住房屋承租人不能作为拆迁当事人参与到拆迁关系中，既不能参加到拆迁补偿协议的谈判过程中，发生纠纷后也不能以拆迁当事人的身份申请拆迁裁决、申请行政复议、提起行政诉讼。

虽然《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称条例）第十三条、第十六条、第

二十七条；《上海城市房屋拆迁管理实施细则》（以下简称细则）第五条、十九条、二十四条；《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第二条、第三条、第十四条都对承租人参与拆迁补偿安置协议、申请行政裁决、申请行政复议、提起行政诉讼的权利作出规定，但是仅仅是针对居住房屋承租房屋承租人的，而对非居住房屋承租人的相关权利并未作出明确规定。正是因为制度上的缺位，导致了作为非居住房屋承租人的企业在拆迁法律关系的主体丧失，从而造成了承租企业在实践中的维权困难。

3.《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五条，拆迁人应当依照本细则规定，对被拆迁人、房屋承租人给予补偿安置；第四十五条，拆迁非居住房屋，拆迁人

应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：

（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；

（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

（三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

第五十四条，拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。

《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第十一条，房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理。答：本条所称其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时，根据国务院《城市房屋房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定，以及上海有关拆迁单位的实际操作，被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居

住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。上述法律规定，明确了非居住房屋承租人在拆迁中应当获得的利益，包括设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，停产、停业的适当补偿等等。但是，该权利如何实现，承租人向拆迁人还是被拆迁人主张，如何主张等等，法律并没有明确规定。同时，但搬迁费什么标准、停产停业补偿如何计算，还是无法操作。

4、条例第二十二条第二款规定。“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过比准期限的临时建筑，应当给予适当补偿”。而我国实行物权公示原则，所以拆迁人往往据此将企业无证房屋认定为违章建筑而不予补偿。但是这种一刀切的做法不符合实际的状况。因为无证房屋不必然是违章建筑。在上世纪六七十年代管理混乱时期，有些企业自行修建了大量无证房，或用于生产办公，或用于职工居住，甚至以集资的形式卖给职工，但又无法办理房屋产权证。因此对于因为历史原因没有取得房屋产权证或者建房批准手续的，但是在建造或取得的时候是合法的，也应当给予补偿。

5、根据现有的拆迁法律法规，都没有对拆迁企业的无形资产的损失的补偿作出规定。但是“企业的无形资产一旦损失，很难在短期内恢复到从前，有些甚至会永远丧失。在目前的拆迁评估中。在目前的企业拆迁评估中，忽视了对无形资产的评估，即使有考虑，也主要是知识产权类容易发现的无形资产的评估，而对契约类、关系类和综合类无形资产的评估并没有政策依据。”

6、承租企业在拆迁过程中能否获得拆迁补偿安置在很大程度上还取决于其与被拆迁人的租赁合同。但是因为实践中的各种原因，导致了承租企业在租赁合同中对于遭遇动拆迁的约定差异很大，有的甚至都对此没有作任何约定。但是实际拆迁过程中，对于该租赁合同的认定往往以偏概全，没有差别对待。

四、承租企业的权利。

在拆迁中，承租人的权利既有实体上的权利，也有程序上的权利，主要表现在以下几个方面：

1.知情权。

“知情权”是公民的一项基本权利，保障公民的知情权是现代民主法治社会的一项基本要求。城市房屋拆迁涉及到公民的基本的居住权，因此，房屋承租人作为拆迁当事人有权了解相关的信息。《上海市城市房屋拆迁实施细则》第十四条：“区县房地局颁发拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。区县房地局和拆迁人应当及时做好拆迁政策、拆迁方案的宣传解释工作”即是对拆迁当事人的信息知情权的基本保障。同时《政府信息公开条例》第九条规定：“行政机关对符合下列基本要求之一的政府信息应当主动公开：

（一）涉及公民、法人或者其他组织切身利益的；……”该条例第十一条还规定：“设区的市级人民政府、县级人民政府及其部门重点公开的政府信息还应当包括下列内容：……

（三）征收或者

征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况；……”据此，承租人对相关信息有知情权。

律师在企业拆迁法律服务中的工作是多方面的，既包括非讼阶段，也有可能到达诉讼阶段，因此，律师参与企业拆迁是包含上述五个方面的全面法律服务项目。

结束语

总之，企业拆迁是一个综合性的工程，政府部门应该积极组织调研，出台相关文件，制定和晚上有关法律法规；企业自身也应该提升法律素质，积极寻求法律帮助，既维护好自身的合法权益，同时也不能漫天要价。