《市住房建设制度》

市住房建设制度

第一章总则

第一条规划背景

为服务于广州建设全省“首善之区”的城市发展目标，贯彻落实《中共广州市委、广州市人民政府关于切实解决涉及人民群众切身利益若干问题的决定》（穗字[2007]2号，以下简称“惠民66条”）、《广州市关于加快住房和土地供应加强住房管理抑制房价过快增长若干问题的意见》（穗国房字[2007]258号，以下简称“穗七条”）和《广州市住房建设规划（20*—2010）》的要求，调整住房结构、稳定住房价格，不断健全广州特色多层次住房梯级供应和消费体系，满足不同层次居民家庭的住房需求，努力做好“住有所居”各项工作，保持广州市房地产市场的持续健康平稳发展，实现广州市经济社会的全面、协调和可持续发展，根据《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》（建规[2008〕46号]，结合本市制定本规划。

第二条规划范围

本次住房建设规划范围包括市辖10个行政区，分别为越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、黄埔区、白云区、番禺区、花都区、南沙区和萝岗区。本规划所指广州市或全市是指市辖10个行政区。

第三条规划期限

根据《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》（建规[2008〕46号]，本次住房建设规划的期限为2008—2012年。

第四条规划依据

本规划以《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔20*〕37号）、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔20*〕165号）、《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》（建规[2008〕46号]；《关于住房建设规划编制工作的指导意见》（粤建房字[20*]103号）；《广州市城市总体规划（2001—2010）》、《广州市国民经济和社会发展第十一个五年规划》、《广州市近期建设规划（20*-2010）》、《广州市住房建设规划（20*—2010）》、《广州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2007-2010）》、“惠民66条”、“穗七条”和广州市城市低收入住房困难家庭住房状况调查成果为依据。

第五条规划指导思想和原则

本规划期内，按照“总量控制、区域平衡、项目落实”的总体要求，坚持以满足不同收入层次住房需求为导向，以多渠道加快解决城市低收入住房困难家庭的住房问题为重点，有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。

1、贯彻科学发展观，深化落实土地利用总体规划和城乡规划，并与城市国民经济和社会发展规划相协调，使广州成为广东省建立现代产业体系和建设宜居城市的“首善之区”；

2、切实落实“国办发[20*]37号”、“建住房[20*]165号”和“建规[2008〕46号”文精神，从土地供应管理和城乡规划管理的角度出发，科学构建与经济社会发展水平和居民收入层次相适应的多层次住房供应和消费体系，促进住房一、二、三级市场均衡发展，努力改善民生，保持房地产市场健康、稳定。

3、继续做好住房保障工作，争取在规划期内基本实现城市低收入住房困难家庭“应保尽保”。结合广州市低收入住房困难家庭住房状况调查结果，“以需定供”地确定政府保障型住房建设计划。在居住用地供应中优先安排政府保障型住房建设用地。创新政府保障型住房建设模式，在坚持政府主导的基础上探索建立多元化、社会化的建设投资渠道。针对广州市城市低收入住房困难家庭多集中于旧城区的特点，将住房保障工作与旧城更新改造和“城中村”改造工作紧密结合。探索采取购、租存量住房资源用于住房保障的方式，拓展政府保障型住房来源。充分考虑城市低收入家庭对交通、公共服务等设施条件的需求，改善中低收入群众的生活环境，降低生活成本。

4、改善住房供求关系。采取多种渠道、多种模式继续加快政府保障型住房建设，根据房地产市场情况，以优先保障有效住房需求为原则合理确定商品住房供应规模，保证住房价格基本稳定。

5、调整住房供应结构。优先保障90平方米以下中小户型、中低价位住宅供应量，本年度凡新审批、新开工的套型面积90平方米以下住房所占比重，必须达到住房建设总面积的70%以上，合理引导资源节约型住房消费和建设模式。

6、集约节约高效利用土地资源。积极盘活已收回闲置土地、烂尾地等各类存量土地，优先供应民生用地；结合城市旧城更新改造、城中村改造等制订居住用地供应计划，着力改善老城区人居环境。坚持“生态优先、宜居为重”的原则，合理布局居住用地，引导住房建设与建设宜居城市的要求相一致。

7、尊重房地产市场运行规律。根据房地产市场运行情况和政府土地储备实际规模，科学合理制订实施年度住房建设计划；着力创新房地产市场管理手段，运用信息化技术实现对房地产开发项目的全过程监管，进一步规范房地产市场秩序，切实维护群众的合法权益。

第六条规划目标

规划以实现“住有所居”、促进社会和谐为根本目标。

1、基本实现城市低收入住房困难家庭“应保尽保”。

2、商品住房供应结构与居民收入层次结构相适应。保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%；新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上。

3、住房价格变动与经济社会发展相适应，有效防止房价大起大落。

4、住房建设和供应规模与区域内居民的实际住房需求相适应，优先保障自住型、改善型住房需求，抑制投机性需求。

第二章住房现状和需求

第七条住房建设现状情况

根据全市20*年住房抽样调查结果，至2005年底，全市住房建筑总面积22500万平方米。

第八条住房建设需求情况

根据2008年广州市城市低收入住房困难家庭住房状况调查成果，广州市市辖区内现有符合低收入住房困难条件的家庭77177户，考虑规划期内低收入住房困难家庭新增量，全市辖区约需提供10万套保障型住房。结合市住房保障办公室提供的2.6万套存量房源情况和住房调查成果，规划期内建设套数不少于7.42万套，建筑面积约为463万平方米；考虑城市旧城更新改造安置房源需要，最多要建设10.76万套，建筑面积约为680万平方米。

2001年以来，全市年均批准预售的新建商品住宅（以下简称一手住宅）规模约为700—750万平方米；一手住宅年均交易登记面积约为800万平方米。据此，预计规划期内每年的商品住房需求约为750—900万平方米，五年间商品住房总需求约为3750—4500万平方米。

综合以上情况，规划期内住房需求总量预计为4200—5200万平方米。

第三章住房建设目标及计划

第九条住房建设总量目标

规划期内建设各类住房总建筑面积4213—5530万平方米，与预计的住房需求保持基本适应。

第十条住房建设结构指引

规划期内，单套套型建筑面积90平方米以下的新建住房总建筑面积应达到新建住房总建筑面积的70%。廉租住房单套套型建筑面积应当控制在50平方米以内；经济适用住房单套套型建筑面积应当控制在60平方米左右；政府调控的中小户型、中低价位普通商品住房单套套型建筑面积应当控制在90平方米以内。

第十一条政府保障型住房建设原则及建设目标

以政府为主导建设廉租住房、经济适用住房，土地采取划拨方式供应，建设涉及税费全免。

1、廉租住房保障范围为本市城市低收入住房困难家庭，优先保障城市最低收入住房困难家庭（以下简称双特困家庭），具体保障标准和租金标准由市国土房管局、市住房保障办公室会同相关部门确定并定期公布。规划期内双特困家庭的住房问题实现当年新增、当年解决；

2、经济适用住房保障范围为本市城市低收入住房困难家庭，保障标准要实现与廉租住房紧密衔接又有所区别。经济适用住房建设项目的房价由政府指定，开发建设主体应更加多元化，积极探索政府建设、社会投资建设和在商品住房建设项目中配建的多种模式。社会投资建设的经济适用住房项目的利润由政府按照国家相关政策予以严格控制。规划期内要着力加强经济适用住房管理，确保经济适用住房的公平、公正、公开分配。根据城市低收入住房困难家庭实际情况，完善租售并举的经济适用住房政策。

3、按照以人为本、公平普惠的原则，根据经济社会发展水平、城市化发展进度和居民收入水平，逐步扩大廉租住房和经济适用住房保障范围。

4、建设政府保障型住房应与旧城更新改造、“城中村”改造相结合，坚持新建与购、租存量住房相结合。

5、规划期内，建设政府保障型住房7.42—10.76万套、建筑面积463—680万平方米；其中，建设廉租住房1.82—2.16万套、建筑面积91—108万平方米，建设经济适用住房5.6—8.6万套，建筑面积372—572万平方米。

第十二条商品住房建设原则及建设目标

1、政府通过掌握商品住宅用地供应规模和时序、控制户型结构比例、发展限价商品住房、培育商品住房二、三级市场、加强房地产市场监管等措施对商品住房市场进行宏观调控。优先发展中小户型、中低价位普通商品住房，满足中等收入阶层有效住房需求，引导树立节约、理性的住房消费理念；坚持以市场调节为主导发展面向中高收入阶层的其他商品住房。

2、规划期内，建设商品住房建筑面积3750—4850万平方米。

第十三条住房建设年度计划

1、2008年，各类住房建设总建筑面积850—1180万平方米。其中：

政府保障型住房建设1.56—2.76万套，建筑面积100—180万平方米，包括廉租住房建设1600套，8万平方米，经济适用住房建设1.4—2.6万套，92—172万平方米。

建设商品住房建筑面积750—1000万平方米。

2、2009年，各类住房建设总建筑面积878—1190万平方米。其中：

政府保障型住房建设2.*—3万套，建筑面积128—190万平方米，包括廉租住房建设0.56—0.6万套，28—30万平方米，经济适用住房建设1.5—2.4万套，100—160万平方米。

建设商品住房建筑面积750—1000万平方米。

3、2010年，各类住房建设总建筑面积840—1*0万平方米。其中：

政府保障型住房建设1.5—1.8万套，建筑面积90—110万平方米，包括廉租住房建设0.6万套，30万平方米，经济适用住房建设0.9—1.2万套，60—80万平方米。

建设商品住房建筑面积750—950万平方米。

4、2011年，各类住房建设总建筑面积825—1050万平方米。其中：

政府保障型住房建设1.2—1.6万套，建筑面积75—100万平方米，包括廉租住房建设0.3—0.4万套，15—20万平方米，经济适用住房建设0.9—1.2万套，60—80万平方米。

建设商品住房建筑面积750—950万平方米。

5、2012年，各类住房建设总建筑面积840—1*0万平方米。其中：

政府保障型住房建设1.1—1.6万套，建筑面积70—100万平方米，包括廉租住房建设0.2—0.4万套，10—20万平方米，经济适用住房建设0.9—1.2万套，60—80万平方米。

建设商品住房建筑面积750—950万平方米。

第四章住房建设用地规划

第十四条居住用地布局

规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，按照用好增量、盘活存量的原则优先安排民生居住用地，重点保证政府保障型住房和中小户型、中低价位普通商品住房的用地供应；坚持区域住房发展合理布局，根据城市建设发展方向，以加快建设宜居城市为目标，合理抽疏老城区过于集中的人口和建筑密度，改善老城区人居环境；在发展新区住宅建设的同时，加强交通、教育、医疗等公共配套设施建设，提高新区宜居程度，进一步引导住房需求与城市规划导向相一致。

1、按照“拉开建设，优化布局，新区先行，带动老区”的思路，坚持新区建设为主，旧城更新为辅的原则，贯彻实施“南拓、北优、东进、西联、中调”的空间发展策略，推进重点地区的发展，引导城市的发展方向，同时根据房地产市场需求，优先保证普通商品住房和经济适用住房的用地供应。

2、金沙洲地区、白云北部地区、萝岗中心区、番禺北部地区、南沙中心区、广州新城和轨道交通站点周边地区等为新增居住用地主要地区（建议此处表述以规划局意见为准）。居住用地布局着重与城市综合交通系统、公共交通网络以及重大基础市政设施相结合，城市建设优先完善上述地区的基础设施，完善居住配套，改善居住环境；同时加大对中心镇等地区的居住用地储备，逐步解决新增人口的居住问题。

第十五条居住用地供应总量

要将住房建设目标、土地供应目标、住房结构调整目标等，具体落实到建设、规划、国土房管、发展改革等部门，分解任务，明确责任，建立考核和责任追究制度，确保工作进度。

2、发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。

严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件；有区别地适度调整住房消费信贷政策。