《镇暂行土地治理加快住房改造建议》

镇暂行土地治理加快住房改造建议

各乡镇、街道办事处，县直属各单位：

为深入贯彻党的十七届三中全会精神，改善民生、扩大内需，全面推进社会主义新农村建设，优化农村人居环境，根据省、市有关文件规定，现就我县推进农村土地综合整治、加快农民住房改造建设提出如下意见：

一、充分认识重要意义，把握工作总体要求

（一）重要意义

近几年来，县委、县政府围绕全面建设惠及全县人民小康社会的总体目标，认真实施康庄工程、和谐生态村和强塘固房等一系列惠民工程，新农村建设取得较大成绩。但由于多种因素制约，当前我县农村普遍存在规划滞后、用地结构不合理、建新不拆旧、外延无序扩张、土地资源浪费严重等现象。农民建房难和建房乱还比较严重，农村土地节约集约水平不高，农居点布局分散，基础设施共享度低，村容村貌还不能适应社会主义新农村的要求。推进农村土地综合整治、加快农民住房改造建设，是优化农村土地资源配置、促进土地节约集约利用的主要途径；是改善农民居住条件、提高生活质量的惠民工程；是增加投资、扩大内需的有效手段；是加快新农村建设、推进城乡一体化的战略举措。各乡镇（街道）各部门要从贯彻落实科学发展观的高度，把推进农村土地综合整治、加快农民住房改造建设工作，切实抓好抓出成效来。

（二）目标任务

到年，基本完成全县农村空心村（指县城城市规划区以外的村，下同）改造，其中镇中村（指城镇村和集镇村，下同）改造完成95%、中心村改造完成90%、行政村改造完成85%；规划搬迁的自然村完成搬迁95%以上。基本做到全县旧房应拆未拆的全部拆除，农民住房应建未建的全部落实，基本达到环境优美、卫生整洁、设施齐全、生产方便、生活便利的新农村建设目标。

到年，全县完成农村土地综合整治（空心村改造）70个村，农村建设用地复垦900亩，盘活农村集体建设用地700亩，农村居民点人均建设用地明显下降。改造建设农房1.2万户，完成农村困难群众住房救助任务，基本形成方便生产生活的农村基础设施、公共设施和公共服务体系。

年，全县完成农村土地综合整治（空心村改造）19个村，农村建设用地复垦120亩，盘活农村建设用地200亩，改造建设农房2500户。

（三）基本原则

1、政府引导，农民自愿。农民和村集体是推进农村土地综合整治、加快农民住房改造建设的利益主体、实施主体。村庄规划编制、房屋设计布局、宅基地安排、拆迁补偿、特困户安置等有关决策需征求广大村民的意见，并经村民（代表）会议通过，由村级集体组织实施，切实保障农民和村集体的合法权益。乡镇（街道）、部门要充分发挥行政推动作用，引导广大干部群众自觉投身到空心村改造中来；要尊重人民群众的首创精神，充分调动他们的积极性和创造性；要通过政策、项目、资金扶持等措施，让广大农户在空心村改造中得到实惠。

2、科学规划、整村推进。合理确定中心村和农村居民点的数量、布局和规模，加强村镇规划、土地利用总体规划有效衔接，实现“两图合一”。要优先完成空心村改造项目的村庄建设规划编制任务，对不切合实际的村庄规划进行适当调整并严格按规划实施。优先选择村级组织团结、战斗力强、群众积极性高的村庄（包括自然村）进行试点。同时，认真制定农村改造搬迁分期实施计划，在试点成功的基础上，按照先易后难，分期实施的工作思路，从面上稳步推开。列入整治改造的村，要以工程项目的方式，系统考虑，整村推进，连片改造或整体搬迁。

3、因地制宜、分类实施。镇中村要按城镇社区标准，进行统一集中改造建设，控制联排立地式住宅，提倡建设公寓式住宅；中心村要按农村社区标准，推行集中建设联排立地式住宅，鼓励建设公寓式住宅，引导合并迁建邻近村庄；县域总体规划中确定的保留村，要适度推进改造建设，鼓励集中建设联排立地式住宅，严格控制新建独立式住宅；列入规划搬迁的村，要停止宅基地和建房审批，不得新建和改建，积极实施搬迁。要按照“宜建则建、宜耕则耕”的原则，对原农村建设用地进行重新整合利用，对废弃宅基地进行还耕整理，增加有效耕地。要注重保护有历史文化价值的古村落、古民宅和古祠堂等，保护和发展有地方和民族特色的文化传统。在制定旧村改造方案时，要征求有关部门意见，合理保护生态和历史文化遗产，努力实现改造与保护的“双赢”。

4、集聚人口、节约用地。鼓励整村异地转移，积极引导和促进农村人口向城镇和中心村集中，建成一批农民集中安置小区，推动农民居住由分散向集中转变，防止产生新一轮的分散布点。大力开展土地综合整治，完善农村宅基地管理机制和退出、流转机制，盘活原有宅基地、自留地和空闲地等农村存量建设用地；严格执行“一户一宅、先拆后建”的规定；严格控制农村居民点人均建设用地、农村宅基地面积和农村住房建筑面积。

二、推进农村土地综合整治，实行宅基地“四统一”管理

（一）开展宅基地清理工作

村级集体经济组织要及时摸清村庄建设规划范围内的现有老屋、空闲宅基地、自留地的面积、数量、位置、使用权人等基本状况，分门别类提出清理意见，为宅基地收归村集体统一安排使用创造有利条件。下列房屋（建筑物）应限期予以拆除：（1）新建房屋后应拆未拆的老宅；（2）按照村庄规划必须拆迁的老宅；（3）不符合“一户一宅”规定且超过户型标准的老宅；（4）违法占地房屋和违章建筑；（5）利用调剂等手段骗取批准，实际仍占用的老宅。

列入空心村改造的村庄，可根据自身实际情况，向所在乡镇（街道）提出书面申请，由乡镇（街道）组织建设、国土等职能部门进行指导、监督并联合执法，加大宅基地清理力度，确保项目顺利实施。

（二）实行宅基地“四统一”管理

这是实施农村空心村改造、推进农村土地综合整治的关键。村级集体经济组织要通过村民（代表）大会决议、村规民约等方法，全面有效行使集体土地所有权，适当调整现有土地承包关系，将村内宅基地、空闲地等收归村集体，实行“统一规划、统一整治、统一安排使用、统一基础设施”，按照满足农业生产、农民生活、生态环境等功能需要，合理划分为建设区、控制区和复垦区三个区，分步组织实施。建设区要相对集中，农民建新房应有序安排在建设区内，不得跳幢建造，避免出现新的空心村；控制区只拆不建，积极创造条件改造；复垦区的农民建新房，必须建到规划建设区内，腾空的老宅基地和废弃宅基地要及时组织复垦，退宅还耕。

（三）严格执行“一户一宅、先拆后建”的规定

紧紧围绕“集约用地、规划建房、有利生产、方便生活”的要求，严格按照土地利用总体规划和村庄建设规划实施空心村改造项目。根据“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，村民在申请审批宅基地时，必须无条件拆除原有老宅，注销老宅的所有权证和集体土地使用权证，并将老宅基地交还村集体，由村集体统一安排使用；除合理分家析产外，不得采取隐瞒、变通、买卖等欺骗手段规避老屋拆除退回宅基地；坚决防止产生超面积占用宅基地和新的“一户多宅”现象。所有符合建房审批条件的农户必须安排在规定的规划区内建房。

三、加强农民建房管理，提高农村住房质量

（一）改进农民建房模式

要因地制宜，合理确定住房改造建设的方式、内容和标准，可按整治改造型、集聚发展型、撤并迁建型等分类实施。对城镇规划建成区的空心村改造，要适应社区化的发展方向，提倡建设公寓式小区。城镇规划区外的村庄农民建房应根据农村生产、生活实际，分类指导，鼓励统建、联建多层公寓或联体排屋，严格控制建造单户独立式住宅。

改进建筑模式，打破“间”的固定尺寸，创新立地式住宅建筑形式，优化布局和整体配套，创造出具有地方特色的农房建筑风貌。在规定的宅基地面积标准内，按各地实际分类设计，丰富建筑户型，以满足不同类型住户对建筑形式多样化和个性化的需求。要认真研究、设计、推广体现山水特色、田园风光、生态韵味的新型农民住宅方案。创新和美化农民住宅外部建筑形式，控制和统一色彩、层数、高度等，优化和改善房屋内部使用功能，改变农民住宅建筑形式单调呆板、功能不全、缺乏多样化和地方特色等现象，达到既实用又舒适美观的目的。

（二）强化安全质量管理

加强农村建筑工匠的培训发证工作，培育农民住宅建设施工队伍。加强农民建房法律法规政策宣传，组织发放《农民建房小常识》，引导农民科学建房，提高农民建房安全意识。

对农民建房实施全程管理，在农民建房审批环节要坚持审查设计图纸和农村建筑工匠资格，落实“按图施工、内行人建房、凭合同审批”的工作要求。乡镇（街道）和基层村镇规划建设管理人员要加强建房施工巡查。对违章建筑和超高、超宽、超层数等行为，要加大执法力度。引导农民住房以联建、委托代建等形式按照设计要求统一招标、统一建设，提高农民房屋质量，提升农民住房档次。提倡由村集体统一委托建筑工匠集体施工，探索由村集体委托中介机构进行工程质量监督管理模式。

构建村级土地管理新机制。乡镇（街道）要指导村级组织拟订农村土地管理村规民约，对村集体土地利用、宅基地安排、土地承包经营权管理、宅基地复垦、违法用地处理等方面作出规定，督促落实村民建房用地调剂办法。坚持以村为主体，充分发挥村规民约对群众的自我管理、自我监督、自我约束作用，落实村级土地管理责任。开展土地民主管理示范村评比活动，对村班子集体战斗力强、村级土地管理制度健全、土地综合整治有力、违法用地控制有效的村，给予一定奖励。

（五）规范实施

有序推进农村土地综合整治、加快农民住房改造建设，区分轻重缓急，分期分批展开。整治改造工程实施村经乡镇（街道）上报，县农房办审定立项并签订责任状后，可随时启动随时验收，但从启动到验收的期限不得超过18个月。整治改造工程推进过程中要结合各村实际，认真做好项目的审核工作，完成一个、验收一个。