《大亚湾区规划用地管理若干问题的处理意见》

大亚湾区规划用地管理若干问题的处理意见

（征求意见稿）

为加强城乡规划管理，节约集约利用土地，加快处理历史经营性用地遗留问题，针对目前规划用地管理领域中存在的若干问题，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省城乡规划条例》等法律法规规定，结合我区的实际，提出如下处理意见：

一、关于我区经营性用地历史遗留容积率问题的处理意见

（一）地块首次容积率的认定：

1、土地使用权出让合同中载明的容积率；

2、通过招拍挂程序取得土地，出让公告已约定的容积率；

3、土地使用权出让合同未载明容积率，首次由区城市规划委员会审议通过并经区管委会批准的容积率；

4、土地使用权出让合同未载明容积率，首次由原区规划局、区规划建设局根据法定的控规确定的容积率；

5、少数位于十四条主干道临街的地块，基于当时政府鼓励发展商业的政策，在审批设计要点阶段，仅确定了非临路面积的首次容积率，临路部分的首次容积率在地块整体修建性详规审批时方才确定，通过区城市规划委员会审议并经区管委会批准且已实施的项目，已确定容积率作为首期容积率；

除上述五种情形外，凡未依据有效控规或未经法定程序确定，仅以《建设用地规划许可证》载明、图纸盖章、文件批准等形式产生的容积率指标，均不视为首次容积率。

（二）应当补缴地价的范围

1、提高公开出让公告已约定的容积率的；

2、提高土地使用权出让合同载明的容积率的；

3、土地使用权出让合同未载明容积率，最新或最终实施的容积率高于首次容积率的。

（三）补缴地价款的程序

1、区住房和规划建设局根据该地块最新或最终实施的容积率与首次容积率之间的差额，将地块的计容积率建筑面积增加值书面提供给区国土分局，并函告土地使用权属人；

2、区国土部门根据我区地价政策和具体地块的容积率增加值负责确定应补地价的委托评估工作，制订补地价方案按区用地用海联席会议纪要[2017]3号文明确的方式办理；

3、补地价方案获批准后10个工作日内，区国土部门应与土地使用人签订《国有土地使用权出让合同》的补充合同，应补的地价按《补充合同》约定缴交。用地单位凭《补充合同》、缴款凭证到区住建部门办理项目工程许可手续。如用地单位未缴清增容地价款，区住建部门不予办理规划工程许可、工程施工许可或工程竣工验收，区房管部门不予办理商品房预售许可。

二、关于被城市道路或者其他公用设施占用已出让土地的计容建筑面积处理意见

（一）宗地出让时已约定计容用地或总计容建筑面积的用地，仍按原约定执行。

（二）对于因城市规划调整按规定不纳入计算容积率用地的道路部分，若宗地出让时，已约定容积率的，按约定的容积率折补。未约定容积率的按已批准控规规定执行。

（三）出让公告、出让合同或附件中已明确有规划道路，若出让时有约定容积率，按约定容积率折补；若出让时未约定容积率的用地，参照惠州市做法，按容积率2.0折补。

（四）道路占用部分容积率折补后，除容积率指标外，控规中确定的其他建筑指标均不得突破，并应根据人口规模增加相应的公共配套设施。

（五）道路占用部分容积率折补后，按《惠州市城市规划标准与准则》，由区国土分局无偿收回已折补容积率的道路，并按程序办理用地红线调整和换证手续。

（六）本处理意见不包含整体项目已取得规划验收合格证的建设项目，及已作出容积率补偿或已放弃相关权益的项目。

（七）如涉及地块控规指标调整的，由区住建部门按程序报区规委会审议，报区管委会审批。

三、关于村集体回拨地有关问题处理意见

（一）村集体回拨地拟选址面积小于应安排的问题。在安排村小组集体回拨地的过程中，拟选址的土地面积小于应安排回拨地面积的，若村集体经村民大会或村民代表大会依法表决同意，把不足部分土地，按现有控规中容积率计算得出建筑面积，叠加进拟选址的土地上一并解决方案的，可按如下程序处理：

1、村集体向区国土地部门提交上述回拨地安排申请；

2、区住建部门收到经区国土地部门初步审核同意上述申请3后，拟出详细方案征求村集体同意后，并就地块控规指标调整的内容一并报区规委会审议后，报管委会审批；

3、区国土部门收到经批准的上述方案，就上述回拨地方案报区用地用海联审会审议批准后实施。

（二）在村集体名下的回拨地提高容积率不补地价的问题。对比已核发建设用地规划许可证件载明的容积率，村集体按现有控规自行开发建设其名下回拨地（不包括村企合作的回拨地），若存在提高容积率的，不用补交地价款。

四、关于商业服务业配套超面积问题的处理原则和程序

（一）挂牌出让时，出让合同有约定的按照约定，超出部分要补缴地价；

（二）出让合同无约定的，商业配套面积不超过10%的，不用补缴地价，超出部分要补缴；《惠州市建设用地领导小组会议纪要》（惠建用字【2013】

2号）文件出台前，商业配套在10%-20%之间的，由于当时政府为了鼓励发展商业配套，方案已经区规委会审批的，不再追缴地价；经核查，商业配套面积超过20%的，按规定应当补缴的一律要求补缴地价。

五、关于已出让土地用地性质与最新已批控规规定用地性质不符问题

已出让土地用地性质与最新已批控规规定用地性质不符情况，原则要求按控规严格执行，依程序变更证件用地性质；如用地单位不同意按照控规实施的，可申请控规调整程序。涉及改变土地用途为经营性用地的（按照‘三旧’改造政策可以协议出让的用地除外），由区管委会批准收回土地使用权后依法重新公开供应，并根据相关地价评估规程对原受让方给予相应补偿”。需4要异地调整土地或就地改变土地使用性质方式等值补偿的，土地评估时所需控规批复前该地块条件由区住建部门依据《惠州市城市规划标准与准则》等其他相关文件初步拟定，报区规划委员会审议通过并取得批复，该条件仅用于评估地价，不作为开发建设依据，批复后开发建设指标依据法定控规确定，知用地单位按评估价等值处理。

区国土部门应通

第二篇：黄石市进一步加强经营性用地管理的若干意见黄石市进一步加强经营性用地管理的若干意见

近年来，我市通过加强经营性用地管理，促进了土地有形市场的健康发展。但是，也出现了一些擅自提高容积率、改变土地用途、规避土地出让金等不规范行为。为进一步规范经营性用地管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）和《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）等有关规定，现提出如下意见：

一、进一步明确经营性用地管理部门职责

（一）加强经营性用地建设项目规划用地条件管理。市规划部门在经营性用地入市交易前，应依据控制性详细规划编制规划设计条件，明确项目用地位置、用地规模、用地性质、建筑容积率、总建筑面积、绿地率、建筑高度、建筑密度、不同用地性质建筑面积的比例以及中小套型住房的面积比例、专业用房等指标。规划设计条件涉及地下室和架空层的，应明确负高、层高、建筑面积及使用功能。

（二）加强经营性用地建设项目土地使用条件管理。市国土部门应按照经营性用地建设项目规划用地条件，实施国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让，签订《国有建设用地使用权出让合同》，明确约定各类土地使用条件。因代征地等原因出让土地面积与规划用地面积有差异的，实际建筑容积率按出让时规划总建筑面积与出让土地面积的比值确定。

（三）加强经营性用地建设项目房屋销售及产权管理。市房产部门应按照规划用地条件和出让合同约定的土地使用条件，办理经营性用地建设项目房屋销售（预售）许可和产权登记。对擅自改变规划用地条件和土地使用条件中任何一项指标的，不得办理房屋销售（预售）许可证和产权证。

（四）加强经营性用地建设项目施工管理。市建委应按照土地使用权出让和建设工程规划许可的有关证明，办理经营性用地建设项目施工许可手续。

二、进一步规范经营性用地建设行为

（五）严格经营性用地出让条件。经营性用地出让应提供已对地上建（构）筑物、附着物所有权人进行拆迁安置补偿的“净地”。除必须符合城市规划和土地出让基本条件外，应处理好出让地块的土地权属、地上建（构）筑物、附着物等法律关系。对权属不清、拆迁补偿安置未落实的，不得入市交易。经营性用地严格控制毛地出让，因特殊情况确需实施“毛地”出让的，由项目所在地城区人民政府（开发区）会同市国土（及其土地储备机构）、规划、房产部门提出方案，报市人民政府批准后，市国土部门方可实施土地出让。

（六）严格控制划拨供地和协议出让范围。经营性用地必须严格执行招标拍卖挂牌出让制度。因城市公益建设实施拆迁还建的项目用地，可依法实行划拨方式供地。对历史遗留的已建成开发性拆迁还建项目用地，经依法处理后，可采取协议出让方式，直接完善供地手续。历史遗留问题用地按实际用地时的土地市场地价标准征收土地出让金。

（七）严格控制经营性用地改变用途。经营性用地出让后，原则上不得改变用途。确因城市建设需要变更用途的，必须经市人民政府批准。用地单位应持批准文件向市国土部门申请办理土地用途变更审批手续，签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，或重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，补缴土地出让金。

（八）严格规范划拨土地权益价计算标准。划拨国有建设用地使用权不得直接用于经营性开发。经批准确需用于经营性开发的，必须依法办理国有建设用地使用权出让手续。划拨建设用地土地使用权权益价格，按划拨用地原土地用途评估后由市国土部门集体讨论确定。

三、严格控制调整经营性用地容积率

（九）严格容积率调整条件。国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划确定的容积率。若出现下列情形确实需要调整的，应符合国家有关容积率指标的技术规范，且不得影响国家利益和他人合法权益、与开发企业资质相适应：

1.城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块条件变化的；

2.因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

3.国家和省的有关政策发生变化的。

（十）规范容积率调整程序。确需调整规划确定的容积率的，按以下程序办理调整手续：

1.建设单位或个人向市规划部门提出调整容积率申请，陈述调整理由，并附规划建筑设计方案；

2.市规划部门从建立的专家库中随机抽调专家，组织专家与市发展改革、国土、建设、房产、财政、城管等相关部门对规划调整方案的必要性和合理性进行论证；

3.在“中国·黄石”政府网站或本市其他主要媒体上进行公示，征求利害关系人的意见，必要时应组织听证；

4.经专家论证、征求利害关系人的意见后，市规划部门认为确需调整容积率的，应提出调整建议并附论证、公示（听证）结论等相关材料报市人民政府批准；

5.经市人民政府批准后，市规划部门方可办理后续的规划审批手续，并及时将依法变更后的规划条件抄告市国土部门备案。

调整的容积率指标如果突破控制性详细规划规定的，市规划部门应当依据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，先行调整控制性详细规划，涉及其他规划的须先行调整涉及到的其他规划。同时，严格依法履行控制性详细规划或其他规划的审批和备案程序。

容积率调整的，建设单位或个人应根据调整后的容积率与市国土部门签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，或重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，容积率调整后应补交土地出让金及相关建设规费。市规划部门凭容积率调整后补交土地出让金及补办的有关手续，发放或重新发放《建设工程规划许可证》。

（十一）规范建筑面积计算差异的处理方法。建设项目符合规划审批条件，因执行不同的计算口径造成建筑面积差异的，以房产部门测量并确认的实际建筑面积为准；市规划、国土部门按房产部门测量并确认的实际建筑面积补办相关手续。

（十二）严格执行调整容积率补缴土地出让金。经审批调整或竣工验收允许提高容积率的经营性用地建设项目，增加的建筑面积应按楼面地价计算补缴土地出让金。涉及原出让时已明确不同用途建筑面积比例及地价的，按不同用途所增加的建筑面积分别补缴土地出让金。

九、今年年底前，由市监察局会同市国土资源局对各地经营性用地出让情况进行一次专项检查。对发现的问题，要严格按照有关规定予以处理。

二○○二年十一月五日

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