《十八届三中全会金融改革政策及对信托等金融机构的影响》

十八届三中全会金融改革政策及对信托等金融机构的影响

十八届三中全会后长期房地产政策方向

本次公告中关于房地产行业的字面甚少，但整个公告全文却贯穿涉及到了房地产行业在市场、土地、金融、税费、住房保障等各个方面的改革。从整体政策分析，喜忧参半，房地产行业将彻底进行洗牌，谋变的开发商能存活并壮大。也正是此次公告为房地产行业未来的发展指定了方向——由开发商向运营商转变。

本届三中全会强调“市场决定性”，我们预计未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式，根据城市特性产生分化，并加快探索房地产长效机制的建立。然而在长效机制成熟前，为保证楼市稳定，现行调控手段仍将继续实行。包括：

1.市场化：楼市调控逐步去行政2.城镇化：推进城乡一体化

3.土地改革：建立城乡统

一、建设用地市场4.财税改革：一揽子财税改革工程

一、加快完善现代市场体系

《决定》中明确提出。“建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。必须加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系，着力清除市场壁垒，提高资源配置效率和公平性。”

2013年10月中央政治局集体学习，明确“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针。

预计接下来两个月住建部、国土部以及地方政府将陆续出台相关保障房的相关措施。建设统一开放、竞争有序的市场体系，使市场在资源配置中起决定性作用

“要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。”

1、要建立公平开放透明的市场规则

《决定》中明确提出。“要建立公平开发透明的市场规则。严禁和惩处各类违法实行优惠政策行为，反对地方保护，反对垄断和不正当竞争”。该政策有助于为各家开发商提供公平的竞争机会，打破设限，形成良性的行业竞争。

2、完善主要由市场决定价格的机制

《决定》中明确提出。“凡是能由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预”。“政府定价范围主要限定在重要公用事业、公益性服务、网络型自然垄断环节，提高透明度，接受社会监督”。

（1）发挥市场的决定性作用，但短期行政化措施难全面放开

限价限售：高端住宅市场有望逐步放开

作为为达成年度房价控制目标而采取的短期行政干预手段，其形式意义大于实际意义。在市场化起决定性作用的思路作用下，商品住宅市场尤其是高端住宅市场的限价限售措施有望逐步放开

融资环境。继续支持政策导向型房地产开发，兼顾市场效益以银行信贷为主的间接融资渠道，一方面将继续支持中小套型普通商品房以及保障房的开发建设，另一方面将为更多市场化下效益良好的企业提供资金支持。此外，为实现增供应目标，房企再融资有望开闸。

限购政策：不同城市区别化对待

新一届政府一改以往中央一刀切的宏观调控模式，鼓励各地开展因地制宜的差异化调控1措施。限购作为逆市场化的行政指令，有望在房价走势平稳、供需结构平衡的城市率先逐步退出

购房限贷：短期内难以全面放开

虽然市场化配置得到前所未有的强化，但住房本身离不开民生问题这一属性。在保障房建设稳步推进但尚未完全覆盖低收入住房困难家庭的当下，将继续限制部分人士利用金融杠杆投机入市。

（2）发挥市场决定性作用，政府保障逐步到位为前提

“十八大”奠定“双规制”，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度10月中央政治局集体学习，明确“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针。

实现十二五”规划，住房保障覆盖率达到20%。

3、建立城乡统一的建设用地市场

《决定》中表示，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。

与十七届三中全会“逐步建立城乡统一的建设用地市场”的表述相比，此次“逐步”二字被去掉。表明改革的方向更明确，推进力度加强。但鉴于土地问题的复杂性，牵涉面广，改革依然是一项长期工程。

农民最大的财产：土地

长期目标。赋予农民更多对土地的处置权、抵押权、转让权。

《决定》中表示，“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。”

4、完善金融市场体系

《决定》表示“推进政策性金融机构改革。健全多层次资本市场体系，推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重。鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品”。

二、深化财税体制改革（1）完善税收制度

《决定》中表示“加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税”。

需求增加：市场化释放改善型需求，城镇化建设产生新增需求。城镇化进程的推进，大城市户籍资源分配改革，会继续刺激大家向一二线大城市涌进，大城市需求更加旺盛。土地供应增加：土地改革和新型城镇化建设增加土地供应。抑制投资需求：房产税扩容增加高端住宅及投资性需求成本。

利好于开发刚需和中端改善型产品的房企，尤其是一二线城市土地储备丰富者。

土地供应增加有利于地价的下调，拿地成本有望降低。融资会向保障房建设倾斜，房企融资有望松口。但供应的增加以及保障房的建设可能会冲击普通商品住宅市场，需关注实际量的变化情况。