《房产税改革的问题及政策建议》

房产税改革的问题及政策建议

【摘要】

：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税被认为是遏制房价、促进房地产市场健康发展的最有效措施，为了稳定国内房价，我国于2011年确定了重庆和上海两个房产税改革试点，进一步对我国房地产业进行调控。文章阐述了房地产税的基本结构，分析了我国房地产税试点的基本现状，对现有的房地产税改革提出建议。【关键词】

：房产税；房产税试点；建议

一、我国房产税试点方案比较

此次两个试点城市分别是上海和重庆，都是直辖市，由于两地的经济发展水平，整体经济结构和房地产市场结构存在较大的差异，所以在制定房地产税征税管理办法时都参考了各自地区的经济发展水平来制定相关的条例。虽然具体的征税办法有所差异，但是其总的初衷和发展核心基本相同，包括控制外来投资需求、免税标准较为宽松、执行差别化税率以及新购住房为主。本文根据2011年两地出台的房产税征收管理条例进行对比和分析，具体差异见表1由表1可以看出，上海市试点方案较为温和，着重根据住房面积以及成交金额进行征税，对本地个人第一套房源不进行征税，而对第二套房源进行征税，且计税依据参照的是房产价格的评估值，这些条例着重压制房地产市场的投机者。而重庆市的试点方案则较为严格，对个人的独栋住房进行较重的约束，而对低端住房者则适量放宽，对高档住宅的楼盘开发商起到的压力较为明显，而对整体的房价上涨趋势的压制则不够有力。

二、试点城市房产税改革实施的影响效果评析

房产税改革试点实施近三年来，房价依然处于高位运行。上海和重庆近五年房价数据如图1。

图1：上海、重庆近五年平均房价走势图

从图1可以看出，从2011年房产税在重庆和上海试点以来，并没有对房价造成影响，房价反而呈现上升的趋势。可见房产税并未对整个市场消费者的需求产生足够的影响。当然，房产税着重点在需求这方面，对于供给就没那么有力度了，近两年土地出让金屡创新高，上海不断的刷新的地王的价格记录。[7]政府是土地的垄断者，是土地价格的制定者。对开发商而言，土地的购置费用一方面作为成本，致使房价普涨，一方面某些开发商囤地炒地，利用稀缺的资源获取无劳动结果的利润，种种原因导致房价的普涨。

房产税的征税对象是消费者，目的是通过抑制消费来降低供给者价格，目前的房产税征税范围过于狭窄，主要问题是没有对存量房征税房产税，而且只对于新增住宅的增量房征收房产税，这对于过去购买多套房产的购买者没有进行控制，又对新购住宅的真正需求者造成压力。总体来说房产税的横向和纵向范围影响不够，无法真正完全的限制到投机者，房价下不来，房产税又对普通的刚性需求消费者造成更多的压力。所以即需要增收存量房的房产税，又需要一个对普通消费者影响更小的税率制订和征税机制。

三、完善房产税改革的政策建议

之后的房产税改革试点开放还未有确定的日程表，下一阶段房产税改革应在契合我国财政管理体制改革和税制改革的总体目标的前提下，鼓励房地产行业和房地产市场的健康发展，合理、有效地利用的房地产资源，充分保障民生作为出发点，协调政府，企业和个人的利益，增加持有环节的征税，减少出租和出售环节的税收，努力使房产税更加规范。具体提出以下几点建议。

1、扩大征税对象，扩大对存量房的征税范围

房产税试点目前的只对增量房征税，往后的目标应增加对存量房的征税，优点如下：第一，有利于整体税制的税收公平原则。对于之前购买多套房产的购房者来说，可能会比现在有购房需求的购买者更加富有，而富有者没有征税，而对普通家庭却进行征税，这违反了房产税设定的本意，使得财富分配职能不能实现。第二，二手房市场也会受到对存量房征税的影响，所以也会间接的发挥调控二手房交易市场的作用。第三，避免房地产市场过大的短时间价格和供给的波动，在宣布房产税实施前夕，消费者察觉到其中的差异，就会趁着这段空隙大量抢房，来规避税收，这样就会造成不良的价格波动。第四，从国际经验来看，房地产税一般是宽税基，低税率，尽量保证在全社会的税收公平与合理。第五，房产税只对增量房征税，对于整个税收体系的影响不会很大，如果对存量房一同进行征税，就会使得整个税基范围扩大，从而使得房产税成为整个税收体制中比较重要的税种。

2、实行“地宅分离、宽税基、低税率”的房产税制度

实行“住宅分离实现，宽税基，低税率”的房地产税制，完善房产税使其更好的为地方政府的财政服务，调节社会贫富差距，同时尽可能减少对居民日常生活的影响。由于我国的宅地分离，土地属于国家，所以要采用分开征税的形式，加上对不同地区经济程度不同所制定不同的利率，从而让房产税更好的引导社会资源分配。另一方面由于房产税的收入大大小于土地出让金，短期也不能对整个财政造成太大的影响，所以税率不用制定的过高，虽然税收收入会减少，但是可以通过扩大征税范围，实行累进税率等来弥补，也会让社会财富和消费结构趋向合理化。【参考文献】

[1]唐巍.高房价背景下的房地产税制问题研究[j].经济视角，2013，（7）：53-54.[2]李海宁.房地产税费制度改革与物业税的开征[j].财政与金融，2010，（4）：111-112.[3]王建新.借鉴国际经验深化房地产税制改革[j].中国财政，2010，（13）：22-24.[4]王智波.美国财产税制度的演化：进程、原因与启示[j].广东社会科学，2009，（5）：136-137.

第二篇：房产税改革房产税改革中的问题分析

—以上海房产税试点为例

摘要。针对近年来愈演愈烈的房地产价格虚高，在此背景下，有关部门酝酿已久的我国新一轮房地产税制改革呼之欲出，房产税再次成为市场的焦点。2010年6月国务院提出了要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革，正式明确了逐步推进房产税改革的态度，2011年1月，重庆和上海作为全国首批试点城市，开始征收房产税。本文以上海试点为例来看我国房产税的改革趋势和改革中的问题，并基于此提出相关政策建议。

关键词：房产税；改革；政策建议

一、上海房产税改革概况

2011年召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省份人民政府制定，先行试点可以在制度设计、税基评估、征收管理等方面探索和积累经验，也为以后改革逐步扩大到全国奠定基础。备受关注的上海房产税改革试点细则如下：

1.增量房人均60平方米起征

2011年1月上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，规定从28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。

2.实行差别化税率

一般适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，税率可暂减为0.4%。

3.明确免征情形

上海方案规定了几种退还、免征房产税的情况。例如，上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按规定计算征收的房产税，可予退还；上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税等。

二、房产税改革中的问题

通过上海试点改革方案可知，上海对居民自住房屋征税的方案，就是改造现有的房产税，将征税范围扩大到居民自住房屋。就试点效果看，征税范围和税率均相对温和，实际上对房价的调控效果远不如限购等行政措施。但是无论哪一种改革，都会牵一发而动全身，有着各种利益关系需要协调，总会遇到来自方方面面的困难，当然房产税改革也会存在它独有的困难。

1.房产税征收存在技术性困难

我国当前出台房产税主要目的是为了抑制房价过快上涨，因此，房产税征收的主要对象投机性买房的人群，可是要如何鉴别哪些是投机性买房的人群，绝非是一件易事，房地产的征收还存在一些技术性难题。房产税不像个人所得税，可以从工资中直接扣缴，所以征收手段是个难题。而且房产的价值评估也将是一个很大的问题，需要耗费巨大的人力物力，需要至少做两方面准备，一是全国性房地产普查登记；二是建立城镇住房信息系统。

2.社会公众对推行房产税的不理解

现在即将推行的房产税改革，很多社会公众都认为，其目标就是为了调控房价，抑制高涨不冷的炒房市场。正因为如此，大部分公众对房产税改革中的征税范围扩大到居民自住房屋，对原本免税的居民非营业用房也征税这一改革方案并不理解和认同，认为税收增加会导致房屋成本上升，这就难免影响最终价格，与压低房价的最终目标相违背。由于房产税征收具有普遍性，在对投资购房者征收的同时，也相应增加了普通购房者的税收负担，增加了其购房的费用支出，增加了其家庭负担。

3.房产税出台时机很难把握

房地产税出台必须具备几个条件。首先是产权认定，这个房子归谁；其次是这个房子征多少，除了税率比较好确定之外，还有一个基数问题。作为政府出台任何政策，特别是税收政策，要有一个前期完整的调查和设计，出台后是否能达到预期目标，这里还有不确定性。房产税出台的时机将取决于近期房地产调控的效果。如果未来一段时间房价过快上涨的势头得不到遏制、投机气氛依旧浓重的话，不排除房产税改革方案年内出台的可能性。而如果近期出台的一系列调控政策能在今年上半年取得令人满意的效果，房地产市场运行趋于平稳的话，房产税改革则可能会延后进行，但是房产税改革的大大方向已经明确。

三、完善房产税征收的建议

1.在房屋主管部门建立全面、实时和动态的居民个人房产购买和保有情况数据库及各地民政部门建立的居民婚姻和家庭人口构成数据库的基础上，可以通过“先征后退”的方式征收房产税：先全面征收房产税，再根据户籍人头数进行定额退税。这样只有一套房的人，可以通过定额退税实现赋税减免的目的。有十套百套的人，也只能定额得到和一套房的人一样的退返税金，相当于缴纳了多余房产部分的税收。退税定额标准的设计，也可以实现让穷人买廉价房的人得利的目标。房产价值越高，缴纳税收就越多，而退税定额是不变的；因此房产价值越低，甚至缴纳的税收可能低于政府返回的定额退税，也可以起到引导开发商开发低价房、社会人员买小套型低价房的作用。

2.通过各种形式，加大税收宣传普及税收基本知识的力度。首先，可以建立一支高素质的税收宣传队伍以精湛的宣传业务能力完成提高全民纳税意识的任务；其次，创新宣传形式，增强针对性、实效性；再次，应当建立税收宣传长效机制，做到税收宣传日常化，正规化和秩序化。同时，要将税收宣传渗透到日常税收管理当中，与纳税人建立沟通联系制度，经常深入企业进行调查，结合税收管理和检查，了解纳税人对税收宣传的建议，从而有“针对性”地开展税收宣传工作；最后，还应积极与新闻部门的联系，开辟税法公告专栏，加大规范税收秩序的宣传，加大对涉税案件的曝光力度。

3.完善相关配套制度。首先要完善房地产评估制度，改变目前房地产评估机构多头管理的状况，建立统一的房地产评估机构，实行统一的房地产估价人员资格认证制度，建立一支富有实践经验、精通房地产估价理论的房地产估价师队伍。完善评估手段，统一评估标准，制定评估制度和具体的操作规程，为准确的确定房地产税收的计税依据提供保证。其次确立纳税人争议处理机制，当纳税人对评估依据，方法，结果有异议时，要有相应的处理机制，尽快解决争议维护纳税人合法权益。最后还应建立和完善相应的房地产登记制度，房地产税收的有效征管需要有完善的户籍和房屋产权管理的资料，相关部门应建立土地台账，房屋权属等发地产档案，通过计算机进行存档，为税务机关征税提供相关信息参考文献：

[1]韩雪.我国房产税税制的改革和完善，中国乡镇企业会计，2010

[2]珈宝.上海重庆开征房产税将逐步对个人拥有住房征收，中国房地产金融，2011

第三篇：房产税改革房产税改革

一、房产税开征最新消息

2014年1月1日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额；

家庭第三套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额；取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产税的规定；所有商业房产，每年均按租金收入的12%缴交房产税，财政部、国家税务总局另有规定的除外。

家庭仅有的一套自住住宅，免征房产税。

2013年12月31日以前，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；

2013年12月31日以前，全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延；

2014年12月31日以前，全国所有城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延。微评：房产税如果真如上述所说如期开征，房多的人将苦不堪言。这一招比交易环节征收20%所得税还有杀伤力。房多的朋友不能心存侥幸了，该出手时就出手。怕是晚了，想出手都出不去了。不要试图挑战新一代领导人调控房地产的决心和智慧。

国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。

方案简介

今年是继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的关键一年。国际国内经济深度调整和深刻变化，迫切要求加大改革力度，进一步破除制约经济结构调整和经济发展方式转变的体制机制障碍，切实推动科学发展。

《意见》指出，深化财税体制改革。

（一）出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。

（二）全面编制中央和地方政府性基金预算，试编社会保险基金预算，完善国有资本经营预算，加快形成覆盖政府所有收支、完整统

一、有机衔接的公共预算体系。推进预算公开透明，健全监督机制。研究建立地方政府财政风险防控机制。

（三）建立行政事业单位国有资产统计报告和收入管理制度。完善中央企业国有资本经营收益上缴和使用管理制度。

国务院首次明确推进房产税改革2010年06月01日“逐步推进房产税改革”。在中国政府网（5月31日）公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（以下简称《意见》）中，这一表态是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的第一次明确。受此消息影响，昨日地产股大幅跳水，并拖累沪指跌幅达2.4%。

业界认为，中央动用房产税调控市场的预期越来越强，不排除上海近期推行试点的可能。一些分析人士认为，房产税的最主要目的或不是调控房地产市场，而在于调节收入分配。同时，地方财政或将因此受益。

值得注意的是，《意见》还要求，由发改委牵头，出台关于促进房地产市场长远健康发展的“综合性政策”。

上海试点预期再起

“房产税与物业税最大的不同在于，房产税是已有税种，可以调整征收范围后推出，而物业税的出台需要立法程序。”北京大学房地产研究所所长陈国强向《每日经济新闻》记者表示，作为保有环节的税种，房产税是中国现阶段的首选。

据了解，房产税于1986年出台，征收范围为经营性房产（不含住宅），依照房产余值计征的税率为1.2%；依照房产租金收入计征的税率为12%。

根据此前流传的上海房产税草案，家庭人均面积是衡量是否征收的重要依据。如果符合征税条件，征税额相当于房产价值的8‰。不少业内人士担心，将房产税扩大到住宅，可能会加重购房者的负担。

陈国强表示，如推进房产税试点，势必会进行差异化操作，即对首套房免征或降低税率，多套房和大户型房屋从严征收。同时，与房地产有关的一些税种也将被合并，避免更多成本转嫁到购房者身上。据了解，目前中国与房地产有关的税收多达40多种，个别地方甚至有上百种。

此前传出上海将出台房产税，但截至目前，上海方面仍未公开承认。国务院昨日表态后，上海业界认为，不排除近期推行房产税试点的可能。“现在大家都在等这个政策（房产税）。正式出来了，市场就开始活跃了。”在龙湖地产营销副总高晚晴看来，成交量低迷的真正原因是观望，要结束观望，只有等包括房产税在内的未明确政策出尽。

上海中科大学城营销总监王士章也表示，开发商们现在“按兵不动”，就是因为房产税悬而不决，他认为房产税应在3个月内出台。如果不出台，市场受房产税的影响会越来越小，至8~9月份，楼盘就可正式上市销售，届时市场会开始回暖。

住建部政策研究中心副主任王珏林则认为，外界对房产税过于敏感。税收是一项重要的调控手段，即便没有本轮调控，房产保有环节的税收也将适时出台。

广东房产税

房地产税减免税规定

下列房地产减征、免征房产税暂行条例实施细则：

（1）新建房屋自落成之月份起，免纳3年房地产税。

（2）翻修房屋超过新建费用二分之一的，自竣工月份起，免纳2年房地产税。

（3）广东省规定：

①华侨、侨眷使用侨汇购买或建造的住宅，从发给产权证之日起，免征房产税五年。

②外商投资企业新购买或新建落成的房产，自购买或新建落成之月[2]份起，免征房产税三年。

③华侨投资企业新购买或新建落成的房产，自购买或新建落成之月份起，免征房产税五年。

④经税务机关批准，下列房地产可免征房产税：

a.从事农、林、牧业等利润较低的外商投资企业的房产；

b.投资于能源、港口码头、机场项目的外商投资企业的房产；

c.经财政部批准免税的其它外商投资企业的房产。

编辑本段房产税上海版房产税四要素：

1、“起征点”为人均60平方米;

2、税率按房价高低分档;

3、“卖旧买新”可退税;

4、存量房一概不征。据介绍，上海房产税始自去年1月份，根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的规定，明确对居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积）扣除。即对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含）的，其新购的住房暂免征收房产税;人均超60平方米的，对属新购住房超出部分的面积计算征收房产税。

上海房产税试点实行差别化的比例税率，即适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。《办法》中还规定了几类可以退还房产税的情况。

渝版房产

1、税收征收对象

独栋商品住宅，不管存量还是增量;个人新购高档住房，高档住房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍房子;个人在重庆无户籍、无工作和企业在重庆购买房，首套房不会收税，多套房从第二套住房，即使是普通房子也要征。

2、征税税率

不管独栋商品住宅还是高档住房，均价3倍以下收0.5%，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%。

3、计税依据

目前以房产交易价为征税基数，三年、五年以后可能用其他评估方法。

4、计算标准

如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。存量独栋商品住宅可以抵扣180平方米，高档住房可以抵扣100平方米。以户计算，一户一个人抵扣100平方米，三口之家一户也是抵扣100平方米。

全国试点

解读家庭唯一住房享契税“减半”优惠原文：三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。解读：

针对上述契税和个人所得税优惠新政，昨晚财政部、税务总局、住房和城乡建设部已迅速联合出台了具体细则，即从2010年10月1日起，购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。■唯一住房“减半”征收契税

文件明确，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

而根据此前北京现行契税政策规定，契税征收税率为3%，但90平方米以下的首套住房契税按1%执行，符合普通商品住房标准的则减半征收即按照1.5%征收。而从新政看，明天即10月1日起，只有首次购房，且该普通住房为家庭唯一住房的，才能享受契税减半的优惠；同样，享受1%契税税率优惠的90平方米以下普通住房也是家庭唯一住房，才能享受优惠。而那些购买普通商品住房，但家庭还拥有多套商品住房或者公房、房改房等住房的，不再能享受契税优惠政策。同样“缩水”的还有个人所得税的优惠政策，新政明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

■官方首提“房产税试点工作”

新政有关“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”的说法，不仅是官方首次提到了“房产税试点工作”，也首次提到了“试点将逐步扩大到全国”。

业内人士对此判断，作为从长远看能长期稳定楼市的税费政策，眼下被提出加快试点工作并将试点逐步扩大到全国，将再次让“房产税”成为悬在楼市上空、影响房价预期的利剑。

房价上涨过快城市将增加用地供应

原文：四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。解读：

业内人士认为，“增加供应”是“国十条”出台后，多次房地产调控政策中都提及的问题，从目前看，包括北京在内的住宅新增供应量确实开始增加，北京市住房库存量近期也从“供不应求”的10万套警戒线回到了10万套以上。“如果增加供应的系列措施能够执行，明年楼市平稳就多了一张王牌。”违法房企将被暂停购地及放贷

原文：五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。解读：

针对“依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订„阴阳合同‟等行为”这条规定，业内人士认为，这是几大部委联合出台调控政策中首次提及对经纪机构炒卖炒卖、“阴阳合同”的查处，相比4月份的新政，此次的规定切中市场存在的主要问题进行了针对性的细则细化。如以北京为例，大部分现在的二手房成交纳税只有实际应纳税额的50%。新政一旦全面实施将使得二手炒家面临高额的炒房成本。

而对土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为开发商的处罚，也由之前笼统的规定具体到了“要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期”，可操作性强。荧灿地产相关人士认为，ipo重启以来，未上市的房企通过在国内上市或借壳上市、赴港上市融资，已上市房企通过发债圈钱成了开发商资金的重要渠道来源，而今后，故意拖延工期或者是捂房惜售一旦被查出，则将被禁止股票交易，这对于已经上市公司的威慑绝对是有效的。新政·分析

二线城市可能出现价量双跌

昨天出台的新政，会对楼市产生什么样的影响是最受关注的。对此，昨晚，包括万科、首创、金地、首开、soho中国等开发商以及中原地产、链家地产等经纪机构的相关负责人，还有通过新闻联播、网络看到新政出台的购房人都在对此议论。综合他们的观点，比较一致的是，昨天出台的新政对北京楼市的影响，可能对房价预期的打压超过实质性影响，市场会因此再度观望；而对外地尤其是一些过去没有严格执行“国十条”的二线城市，将会产生实质性的影响，价量双跌或许很快出现。

“从昨天出台的政策看，主管部门要打压的就是房价的预期，即改变老百姓、业内外人士对房价预期上涨的看法，从而给成交回暖的楼市降温。”一位不愿意透露姓名的权威人士表示。在他看来，政府的目的是要在明年两会前保持楼市稳定，“这次政策包括限购令、限制违规开发商购地等在内，不少都是抄北京的。北京细则5月1日执行后，

5、6月两个月是消化观望期，7月楼市开始适应新政缓过来，8月出现反弹。以这样一个周期推测全国市场，马上是10月，10月、11月是新政消化观望期，12月、1月、2月是传统淡季，不出意外，两会前夕，随着春季到来，楼市进入平稳回升期。”

影响

新政·影响

集中缴纳契税现象可能发生

按照昨天晚上出台的新政，明天起即10月1日起，普通商品住房契税减半征收优惠、个人所得税减免政策都将“弃旧用新”，这意味着，对那些购买普通商品住房、非家庭唯一住房的人而言，今天将是最后一天能享受“契税减半”优惠的时间，因此，根据此前北京曾多次出现的“买房人集中赶优惠政策末班车”现象，今天各区县契税部门，或将再次出现购房人集中排队办理契税缴纳手续现象。

新文件明确，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。即那些购买普通商品住房，但家庭还拥有多套商品住房或者公房、房改房等住房的，明天起就不再能享受契税优惠政策。同样“缩水”的还有个人所得税的优惠政策，新政明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

对此，业内人士提醒购房人，根据过去的经验，一半部委文件地方政府都会出台实施细则，即新老政策将有一个过渡期，北京是否从明天起执行契税新规。想赶搭“契税优惠末班车”的购房人出门前，最好先问问相关部门，如果有一个过渡期，就没有必要“赶搭末班车”。[3]

市场影响对房价有多大影响。

“假设北京的一个退休部长拥有180平方米的二环内房子，如按1.2%的税率缴纳房产税，那他一年的退休工资，不吃不喝可能刚够。”soho中国总裁潘石屹昨日在自己的博客上说，房产税对市场的影响会非常大，日本征收房产税后，房地产立刻垮下去，20年都没再起来，经济也一路下滑。

但对于“打压房价”的效果，一些业内人士并不看好。陈国强表示，扩大房产税征收范围，主要目的在于打击投资投机性需求，调和贫富差距，房价仍将由市场供求关系决定。中国房地产信息集团分析师薛建雄也认为，房产税对房价的影响不会太大，整个市场的降幅应在20%左右，而且是比照今年4月份的最高水平。

不过，也有分析人士保持谨慎，认为降价幅度要看房产税政策的严厉程度和执行情况。

中国指数研究院陈晟说，房产税可能会延长楼市的调整期，让市场低迷的成交量持续更长时间。中原地产研究总监宋会雍则认为，楼市的调整将在房产税出台后3~6个月内完全完成。

扩大房产税范围还有另一重要利好，即地方财政收入增加。

六、关于宗教寺庙、公园、名胜古迹免税问题

对公园、名胜古迹单位出租房产以及非本身业务用的生产、营业用房和用地，不属于免税范围，应按规定征收房产税和城镇土地使用税。因此，对公园、名胜古迹内的照像部、小卖部、餐饮店，以及设在公园内部的在收取门票之外另行收费的各种经营场所的房产及用地（包括各种收费的保龄球、赛车、高尔夫球、游泳、游艺、展览、影视等场馆），均应照章征收房产税和土地使用税。［省地税局辽地税财（１９９７）８８号１９９７年４月１８日］

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