《[农村集体建设用地流转体制问题研究]集体建设用地使用权流转管理办法》

[农村集体建设用地流转体制问题研究]集体建设用地使用权流转管理办法

摘要：农村土地流转是农业可持续发展的客观要求，也是化解“三农”难题的有效途径。农村土地流转存在制度障碍，为了减少制度障碍，相应的政策选择主要包括：进一步完善《农村土地承包法》，明确集体建设用地市场化的地位；严格限定进入市场的集体建设用地范围，保护农民的合法利益不受侵犯；适度深化农村土地产权制度改革，推动集体建设用地市场化在内容和形式上有所突破；建立健全农用地使用权流转市场体系，确保土地流转的利益分配最终主要落实到农民手中。

关键词：农村集体建设用地；流转现状；问题；市场化；建议

abstract：thecirculationofrurallandnotonlyanobjectiverequirementofthesustainabledevelopmentofagriculturealsobutalsoaneffectivewaytoresolvetheproblemsof“agriculture，countrysideandfarmers”.rurallandcirculationsystemhavesomeobstacles，inordertoreducethesystembarrier，thecorrespondingpolicychoicemainlyincludes：tofurtherimprove《therurallandcontractinglaw》，makeclearthecollectiveconstructionlandmarketposition;strictlylimitedtoenterthemarketofthescopeofcollectiveconstructionlandforprotectingthelegitimateinterestsofthefarmersfrominfringement;moderatedeepeningrurallandpropertyrightssystemreform，promotethecollectiveconstructionlandmarketinthecontentandformofbreakthrough;toestablishandperfecttheuseofagriculturallandcirculationmarketsystem，toensurethattheinterestsofthelandcirculationdistributionfinalmajortoimplementtheirfarmers.

keywords：theruralcollectiveconstructionland;circulationsituation;problems;marketization;suggestion

中图分类号：g812.42文献标识码：a文章编号：

1.我国农村集体土地流转现状

集体土地按照用途不同可以分为农用地、建设用地和未利用地。当前我国农村集体土地利用状况以及问题主要表现在以下三个方面：集体建设用地的无偿使用导致土地长期粗放经营，农地使用权流转的发展不足导致小规模分散的农地难以有效集中，征地制度矛盾的加剧导致城市建设用地供给压力明显增大[1]。

对于集体建设用地市场化中出现的各种问题[4]，进行分析和归并，可以得到以下几类：

法律困境。集体土地市场化首先必须要有国家政策法规的强大支持。2005年以来，以广东省为首，全国已有多个地方出台了集体建设用地使用权流转管理办法，允许集体建设用地，除进行房地产开发外，可以直接入市流转，与国有土地“同地、同权、同价”。但我国现行新修订的2004年实施的《土地管理法》规定，任何单位和个人建设需要使用土地的必须依法申请使用国有土地。因此各地出台的集体建设用地使用权流转管理办法，实际上与现行《土地管理法》存在着冲突。必须正视《土地管理法》禁止集体建设用地出租、转让的条款已完全滞后于农村土地市场的现实，这一滞后不仅减低了法律的权威性，也不利于保护集体建设用地所有者和使用者的权利，妨碍了正常的交易活动，要实现全国集体土地市场化，就必须对《土地管理法》的相关条款进行相应的修改。明文规定允许集体建设用地直接入市。

建设用地失控与粮食安全。随着市场化的推进，土地补偿金将大幅提高，在城市郊区及临近城市的农村其土地需求也会随城市发展相应的扩大，可能会出现农民为了获得高额土地出让金而变卖自己土地的情况发生。如果农民竞相将建设用地推向市场，甚至将耕地等变为建设用地推向市场，由此将造成建设用地供应失控。而粮食安全和生态安全是以一定量的农用地，特别是以耕地为基础的。当耕地保护受到威胁，即耕地的数量减少时，很自然我国的粮食安全和生态安全也将受到严重的威胁。因此国家必须加强对农村集体用地流转的管理和监管力度，严格按照规划来实施农村集体用地的流转，防止非法倒卖土地的情况发生。