《国有建设用地使用权出让法律性质的思考》

国有建设用地使用权出让法律性质的思考

协议出让国有建设用地使用权

协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

一、协议出让国有土地使用权范围

出让国有土地使用权，依照法律、法规和规章的规定采用招标、拍卖或挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：

1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地及工业用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律法规行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》，法律法规行政规定等明确应当收回国有土地使用权重新公开出让的除外；

4、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采取协议方式；

5、法律法规行政规定明确可以协议出让的其他情形。

二、新增建设用地供地环节的协议出让

1、公开出让信息，接受用地申请，确定工地方式；

市、县国土资源管理部门将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布（同时必须报省厅备案，在中国土地市场网上公布），公开接受申请。根据申请人的数量和需求，确定工地方式。

2、编制协议出让方案

市、县国土资源管理部门会同规划等部门，依据国有土地使用权出让计划，城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权协议出让方案。

3、地价评估，确定底价。

4、协议出让方案，底价报批。

5、协商，签订意向书。

根据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格进行协商谈判，达成一致且出让价格不低于底价的，签订《国有土地使用权出让意向书》。

6、公示

《国有土地使用权出让意向书》签订后，市、县国土资源管理部门将出让地块的具体信息，在当地土地有形市场等指定场所及中国土地市场网进行公示，公示时间不得少于5日。

7、签订出让合同，公布出让结果。

公示期满，按照约定与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。签订后7日内，将协议出让结果通过中国土地市场网及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。

8、核发《建设用地批准书》，交付土地。

9、办理土地登记。

三、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让。

1、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形办理：

（1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可采取协议出让手续；

出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可与市、县国土资源部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但规定应当收回重新进行公开出让的除外。

调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：

应补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格—批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。