《“密路网,小街区”规划模式的土地利用与城市设计研究》

“密路网,小街区”规划模式的土地利用与城市设计研究

第一篇：“密路网，小街区”规划模式的土地利用与城市设计研究“密路网，小街区”规划模式的土地利用与城市设计研究

摘要。面对美国城市郊区的无序蔓延和城市中心的衰落，在美国兴起了新城市主义运动。新城市主义“选择”、“解释”、并“发展”了“密路网，小街区”规划模式，而波特兰是新城市主义思想与“密路网，小街区”规划模式实践的绝佳案例。文章对波特兰规划建设经验进行分析和思考，从土地利用与城市设计两个方面总结归纳波特兰核心区城市规划的技术要点。

abstract：inthefaceofamericancitysuburbsspreaddisorderlyandthedeclineofthecitycenter，thenewurbanismmovementspreadrapidlyinamericancities.thenewurbanism”selected”and”interpreted”and”developed”theplanningpatternwith”atightnetworkofstreets，thesmallblocks”，andportlandisanexcellentpracticalcasesthatcanreflectsthenewurbanismandtheplanningpattern.thispapertakesananalysisandstudysystematicforplanningandconstructionexperienceofportland，andsummarizesthemaintechnicalpointsoftheportlandcentralcityplanning.

关键词：“密路网，小街区”；规划模式；俄勒冈州；波特兰

keywords：”atightnetworkofstreets，thesmallblocks”；theplanningpattern；oregon；portland

中图分类号：f301.2文献标识码：a文章编号：1006-4311（2014）18-0108-04

0引言

面对美国城市无序蔓延和中心区衰落，1990年代由彼得。卡尔索普（petercalthorpe）和安德烈斯。杜安妮伊丽莎白。普拉赞伯克夫妇（dpz，andresduanyandelizabethplater-zyberk）等人倡导，在美国兴起了新城市主义运动。新城市主义“选择”、“解释”并“发展”了“密路网，小街区”的规划模式，他们倡导回归欧洲传统城镇的空间形式，创建高密度的方格路网（high-densitygridironstreetpattern）和宜居的街道（livablestreet），提倡紧凑型、小尺度、高密度、混合型的城市空间规划模式。目前，美国已有三分之二以上的州将新城市主义的城市原则纳入到地方发展策略中。美国俄勒冈州波特兰市在20世纪80年代末就开始积极推广新城市主义的设计理念，也是新城市主义实施效果的绝佳案例。

波特兰走在了生态城市的前沿，成为城市规划的典范，“紧凑、宜居、可步行、宜人”（compact，alivable，walkable，human-scaled）是波特兰市的主要特征（图1）[1]。紧凑的城市形态也提高了其土地利用率，一位居住在波特兰的新居民所占用的生活空间仅是一位居住在华盛顿特区的新居民的四分之一[2]。2009年11月《国家地理》封面故事将波特兰描述为“一座几乎样样称心的城市，它亲切友善、交通边界，具备可持续性，可能是美国未来的一种模式。”2013年在美国房地产公司moveto发布的全美十佳城市中，波特兰位居第一，是美国除了芝加哥外拥有leed认证建筑最多的城市。[3]

波特兰紧邻北太平洋，位于美国西北部的俄勒冈州，威拉米特河将其分为东西两部分，城市核心区面积为11.13km2。60米×60米（200英尺×200英尺）是波特兰经典的街区尺度，在美国的大城市中也是最小的。波特兰路网密度为25km/km2，街道面积占总用地的40%，由街道与公共空间构成的开敞性用地占城市用地的50%。下面主要从土地利用与城市设计两个方面来分析波特兰以“密路网，小街区”为特征的空间规划模式的技术要点。

1土地利用

1.1街区尺度与街区开发60米的街区尺度有利于土地的高强度开发，容易形成紧凑、可步行、宜人的城市空间。但过小的街区尺度也会使街区开发缺乏弹性，具体表现为两点：首先是街区通常会“满街区建设”（full-blockbuildings），而建筑通常只有一个正立面和主入口，难以顾全四条街道的街景。其次是难以满足现代大型建筑空间的需求，如在外围边缘的学校、会展中心等要求街区规模较大。但这些大型街区仍然按照城市肌理留有供行人和自行车穿越的通道与城市步行系统连接，如南礼堂街区（southauditoriumdistrict）（图2）。[4]

波特兰在核心区进行高密度高强度的土地开发，实现土地的集约利用，提高人口密度，增强城市活力。其街区建筑密度一般都在65%以上，主要的街区开发模式如表1所示，这些土地开发模式均是根据波特兰市里已建的街区总结得出。

1.2土地的混合利用波特兰按照“20分钟社区”概念进行土地混合开发，并创建密集的自行车交通网络，将人们日常行为活动出行距离控制在20分钟步行、自行车和公交出行范围距离以内，以减少城市机动车交通量，这些日常的行为活动包括上学、上班、购物、休闲、娱乐等（图3）。

1.3建筑退线与贴线率波特兰最大建筑退距（maximumsetbacks）根据街区用地性质和街道属性来确定，一般不超过6米。居住性质街区建筑退距为0-3米（0-10英尺），但如街道为交通性强的道路时退距增大为3-6米，（10-20英尺）。商业性质用地代码为cm（mixedcommercial/residential）和cs（storefrontcommercial）的街区建筑退距为3米（10英尺），其他用地街区建筑均不需退让道路红线，但对于交通性强的街道，所有商业性质街区建筑需退让街道3米（10英尺）[6]。

波特兰区划法中还规定，在核心区临重要街道的街区建筑必须贴近街道建设，建筑与街道红线的距离不大于3.7米（12英尺），且临街建筑长度占街区红线边长的比不小于75%，即贴线率至少为75%，且计入贴线率的建筑街墙高度不小4.6米（15英尺）[6]。

1.4建筑高度控制波特兰将建筑退距与建筑高度统一协调控制。以sandyboulevard街道两侧建筑高度的控制为例（图4），区划法规定街道两侧最大建筑高度为19.8米（65英尺）。为使街道两侧建筑高度协调，街道左侧建筑作出退台式处理，离街道0-7.9米（0-25英尺）的范围内建筑高度限制为9.1米（30英尺），离街道7.9-15.2米（25-50英尺）的范围内建筑高度限制为13.7米（45英尺）。除了基本的建筑高度控制以外，波特兰还建立了容积率奖励机制，部分区域的建筑容量和建筑高度可在一定范围内进行调整，这种区域主要指用于建立视廊的地带、历史街区和需要开放空间的地方。

2城市设计

2.1形态设计这里借鉴凯文。林奇（kevinlynch）城市意象中的五个要素：道路、边界、区域、节点、标志物来分析波特兰的城市形态。但为了能够更好的描述波特兰的城市形态特征，笔者在凯文。林奇城市意象五要素的基础上进行重新分类和总结后，得出用以描述波特兰城市形态设计的五个要素：边界、中心、廊道、片区、节点，具体分析如下：

①边界。除了那条著名的波特兰城市增长边界（urbangrowthboundary）以外，波特兰城市内还存在着一条明显的城市核心区发展边界（图5）。边界内的城市核心区路网密度最高，街区尺度最小，街区开发密度和开发强度最高，建筑高度最高；边界外的地区路网密度相应减小，街区尺度有所增大，街区开发强度和建筑高度急剧降低。这种城市发展边界，旨在城市核心区的空间发展范围内实施填充式的、紧凑的、高强度的开发，以实现土地的节约利用、集中建设公共服务设施并提高其服务效率。

②中心。主要的城市中心，高强度开发区域集中在下城公共交通设施密集的地方（downtown），另外在河东岸的lloyddistrict积极发展第二密度的中心（图6）。

③廊道。沿着交通设施走廊进行高密度高强度的土地开发，形成“交通购物走廊”（transitmall），这条“交通购物走廊”聚集了波特兰重要的商业、办公、居住建筑，集中了三分之二的岗位和40%的居住人口，为了让这些人群能够方便的到达公共空间，沿着交通走廊布置带型绿地公园，带型的绿廊联系城市与外围的山体。除此之外，主要的城市街道，重要的步行、自行车林荫道也属于城市的廊道（图7）。

④片区。根据城市总体功能定位，形成风格不同的多个片区，每个片区内都塑造各自的特色。这些片区仍是以一类或两类功能为主的混合用地，使得人们可以方便容易的通过步行的方式到达公共交通站点、公园绿地和其他服务设施。

⑤节点。由一些具有吸引力的场所构成主要的节点，如可供市民休闲活动的先锋广场、可以吸引视线焦点的桥梁和地标建筑、又或是深受市民喜爱的商场、咖啡厅等（图8）。

走在波特兰的城市核心区内，可以清晰的感知自己所处的位置，这与波特兰识别性强的城市空间形态设计有关。

2.2公共空间波特兰核心区公共空间占总建设用地的50%，包括街道、广场、绿地公园等，大部分公共空间步行不超过400米就可到达。街道面积占整个核心区面积的40%，宜人的街道空间在很大程度上提高了波特兰城市公共空间的整体质量。带型绿地公园由多个连续的绿地街区组成，每个绿地街区东西向边长约30米（100英尺，即普通街区边长的一半），南北向边长约60米（200英尺）。这些绿地街区宽30米，加上宽约40米的两侧街道空间组成一个宽约70米的空间①，与两旁20几层的建筑围合形成的开敞空间，尺度较为宜人（图9）。另外，还有一些单一的绿地街区。这种绿地形式尺度宜人、空间围合感较强、可达性好、使用率较高，但有时难以满足大型市民活动对空间的需求。

2.3街道空间波特兰街道空间尺度宜人，街道红线宽度较小，行人容易穿越。沿街建筑立面统

一、连续，这与建筑退让和街墙高度的控制方式、交叉口道路红线不切角的设计方式有关。根据街道相邻街区的不同土地开发条件，形成了不同的街墙高度和街道空间（图10）。

2.4建筑布局波特兰街区边长仅为60米，建筑平行或垂直街道布局，方正如印，以尊重整体方格网的城市肌理。建筑密度较高甚至可达100%，在高强度开发区域建筑通常填满街区布局，在其他区域建筑沿着街区的四条边中的一条边、两条边或三条边布局，形成半围合的空间，街区内部难以形成院落空间。波特兰还将两个相邻街区之间的建筑连接，以加强两个街区间的相互联系（图11）[7]。另外，所有建筑的正立面面向街道，建筑与街道的几何关系要求协调统一。

3结语

波特兰的城市规划经验和技术对采用“密路网，小街区”规划模式的城市具有借鉴意义。

①在土地利用方面：缩小街区尺度，提高土地利用效率，根据不同的功能需求确定合理的街区尺度，应避免满街区建设；在步行出行距离范围内混合不同功能的土地开发，创建功能混合的社区；减小建筑退距，将建筑应贴近街道布局，创建连续、统一的街墙；协调控制建筑退让与建筑高度，避免高层建筑给较窄的街道空间带来压抑感。②在城市设计方面：利用边界、中心、廊道、片区和节点五个要素设计清晰、识别性强的城市形态，组织带型绿地可提高公共空间的步行可达性和服务效率，创建宜人的街道空间可提高街道空间的吸引力、鼓励步行出行。建筑平行或垂直街道布局，建筑正立面和人行出入口面向主要的街道。

注释：

①70米是一个较经典的尺度.从杨盖尔的视觉社交领域方面来讲，我们通常能看清距我们50-70m以内的人，同时也能听到这个距离内的人的呼救声，具体见《人性化的城市》.芦原义信在《街道的美学中》也写到，法国巴黎的香榭丽舍大道两侧建筑间的实测距离也是70米.

参考文献：

[1]photographsbybruceforster[j].aboveportland，2010.

[2]jeffreymasekandfrancislindsay.landsat研究[d].马里兰州大学，2000.

[3]http：//style.sina.com.cn/des/design/2011-03-07/072274752_

2.shtml.

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[5]cityofportlandbureauofplanning.urbandesignassessmentcentralportlandplan[z].2008.

[6]bureauofplanningcityofportland.portlandzoningcode[s].1991.

[7]cityofportlandofficeoftransportation[j].elementsofvitalityresultsofthedowntownplan.

第二篇：土地利用总体规划与城市规划的关系一、两规的定义

土地利用总体规划：

在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。城市总体规划：

指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。

二、两规的关系

相互包含相互制约

从规划范围和内容来看，城镇总体规划的土地利用规划部分属于土地利用总体规划的一部分，但城镇规划还包括城镇社会经济发展战略、市政建设、城镇体系等，而土地利用总体规划未包含这些内容。两者都属于区域规划中最低层次的规划，其关系应当是相互包含和制约的关系。

1、土地使用规划是城市总体规划的核心

2、城市总体规划为土地利用总体规划提供宏观依据

3、两者相互协调和衔接

三、两规的相同与不同

（1）共同目标：

为了合理使用土地资源，促进经济、社会与环境的协调和可持续发展。

（2）两者关系：

①土地使用规划是城市总体规划的核心

土地利用总体规划以保护土地资源（特别是耕地）为主要目标，在比较宏观的层面上对土地资源及其使用功能进行划分和控制，而城市规划侧重于城市规划区内土地和空间资源的合理利用。②城市总体规划为土地利用总体规划提供宏观依据

城市总体规划除了土地使用规划内容外，还包括城市区域的城镇体系规划、城市经济社会发展战略以及空间布局等内容，这些都为土地利用总体规划提供宏观依据。

③两者相互协调和衔接

土地利用总体规划不仅要为城市的发展提供充足的发展空间，以促进城市与区域经济社会的发展，而且还应为合理选择城市建设用地、优化城市空间布局提供灵活性；城市规划范围内的用地布局应主要根据城市空间结构的合理性进行安排。城市总体规划应进一步树立合理和集约用地、保护耕地的概念。城市规划中的建设用地标准、总量，应和土地利用规划充分协商一致。

城市总体规划为土地利用总体规划都应在区域规划的指导下，相互协调和制约，共同遵循合理用地、节约用地，保护生态环境，促进经济、社会和空间协调发展的原则

规划思路不同

土地利用总体规划编制思路是依据上一级下达的建设占用耕地面积、新增耕地面积和净增耕地面积三项控制指标j，以供给制约和引导需求，重在控制，而且是刚性的。而城市总体规划编制时，没有自上下达的规划控制指标，城市的发展思路和城市规模是建立在对城市的社会、经济、历史、地理、资源、产业政策、人文背景等多因素综合分析的基础上，按照市场经济条件下城市发展的客观规律，提出城市发展目标和发展。

人口统计口径不同

因此，导致两规中关于城市人口规模的内涵不一致，前者明显大于后者，直接影响根据人口规模计算的城市用地面积。

土地分类体制不同

在地类划分上，“两规”存在较大差异。土地利用总体规划中，各类用地面积统计采用《全国土地分类》（2002年），分3个一级地类、10个二级地类和52个三级地类。而城镇总体规划采用的是《城市用地分类与规划建设用地标准》（gbj139-90），其用地类型分为10个大类、46个中类和73个小类。这种土地分类的不同直接导致同一地类有不同的内涵，使相同区域可以统计出不同的地类面积，相同地类无法进行比较、计算等。

土地利用总体规划编制规程中将城镇村及工矿用地分为城市用地（建成区）、建制镇用地、村庄用地、独立工矿用地、盐田及特殊用地。土地利用规划中的城市用地面积要小于城市规划中的城市用地面积。

法律地位不一样

土地规划的宏观控制和约束力未能在法律上充分体现。《土地管理法》及实施条例都简单地讲各级政府应编制土地利用总体规划，但规划应对哪些土地利用进行宏观控制，如何保证规划的实施，土地利用总体规划有无法律约束力，违反了规划如何处置等均未能明确。相形之下，城市规划有《城市规划法》作为法律保障，规划的制定、实施和违反规划应负的法律责任等《城市规划法》均作了明确的规定。政府的行政态度

城市总体规划、土地利用总体规划虽然均是由地方政府组织，但是地方政府为追求政绩、地方经济的发展速度和规模、解决当地就业等，往往热衷于建设大城市，迎合各项建设项目的用地要求，有任意扩大城市规模的倾向；城市规划部门为迎合政府意图，加上自身利益观念的驱使（按规划面积计酬），也喜好做大规划。加上我国工业化、城市化进程不断加快，经济的快速增长，加剧了新一轮的圈地热，弱化土地利用总体规划对用地规模控制的作用。

南京市两规出现的问题

根据1996年10月31日土地利用现状变更调查数据，南京市规划基期耕地面积达464万亩，而近期经验收通过的更新调查数据却为370多万亩，相差94万亩。若按下达的基本农田保护率83.38%计，规划保护面积为386.9万亩；

由于规划编制时国家尚处于宏观调控阶段，对经济发展需要的用地量预测不足；同时，土地利用总体规划是以指标分解控制为核心。

南京市在编制规划时，不能突破江苏省下达的三项控制指标（建设占用耕地指标、补充耕地指标、净增耕地指标），因而，各地都存在建设预留地指标较少的矛盾。南京市1997-2010年规划建设占用耕地指标不能超过8880公顷（13.32万亩），而规划实施中的2000年为1万多亩、2001年为3万多亩、2002年达6万亩、2003年约10万亩，2004年估计也在10万亩以上，用地量剧增。

第三篇：城市土地评估与优化利用研究城市土地评估与优化利用研究

摘要。城市土地资产评估与合理利用，对搞好国有企业改革，调整产业结构。改善人民生活等具有重要意义。本文主要探讨土地评估的技术路线和方法，分析影响基准地价的因素和地价评估结果，为优化土地利用提出了若干对策建议。

关键词：城市；土地评估；土地利用

引言

我国改革开放进程不断加大，土地使用制度发生了根本性的变化，土地已作为资产进入社会经济生活里。可是土地资产评估只有十年左右的历史。1993年国家颁布了城镇土地估价规程，在这个基础上我国饿主要城市完成了土地基准地价评估工作。当前土地评估工作有力地推进了我国土地使用制度以及住房制度改革，推进了企业改革和金融改革等，对社会生活的变革有着积极的作用。并且对于城市布局、城市化以及扩大对外开放，改善投资环境等都有十分重要的意义。

一、城市土地价格的评估情况

近年来，房地产行业的迅速发展，大大推动了土地市场的发展，与土地市场的繁荣有着密切联系。市场经济体制下，土地资源的合理利用和有效开发，受到了国家的高度重视，是我国经济稳定、健康发展的重要基础。随着一系列土地制度改革措施的颁布和实施，土地市场变得越来越完善，在我国基本国情下，城市土地价格的快速上涨，给人们的生活、工作等都造成极大影响。因此，城市土地价格评估体系的有效构建，是社会发展、经济发展和土地市场发展等的必然需求，在一定程度上提高了土地资源开放利用的合理性和科学性，对于推动土地市场规范化发展发挥着重要作用。在城市经济和政府宏观调控的共同作用下，城市土地价格的变化受到一定限制，为了更好的解决城市土地评估和土地市场交易之前存在的价格悬殊问题，必须高度重视城市土地价格评估体系的不断完善，才能真正减小人们的生活压力。

二、城市土地定级估价的技术路线以及方法

1.土地定级估价工作的指导的思想

土地定级估价成果更新工作总的指导思想应该是：综合定级和分类估价，整体评审，城区与各县进行区别对待：以土地利用现状为主，恰当的考虑当前城镇建设的影响；用本地市场地价水平为主，恰当考虑产业和城市空间转变，科学调整和划分土地级别范围及制定相应平均基价，并结合本地特点，提出成果应用方案。

2.土地定级评价的具体工作要求

定级与估价资料收集相结合，土地定级与估价资料采取一次收集，互相利用，互相检验。工作要细致，资料要可靠。综合定级与分类估价相结合。分析探讨土地定级因素对基准地价的影响规律以及土地级别与地价分区的相关关系，建立地价修正模型。

三、土地定级因素选择以及分析

城镇土地定级因素是指土地级别有重大影响，并能体现土地区位差异的社会和经济以及自然条件。

1.因素选择范围

包含繁华程度和交通条件以及基础设施、环境状况和人口状况以及历史文化、发展潜力等七大因素。

2.因素选择的原则

（一）主导性原则

城市土地质量的好坏主要表现在经济效益的升降。在土地定级因素里，商服以及交通对土地质量起着广泛而关键的作用和影响，同时两者还有在着因果关系。商业服务和城市居民生活联系最为紧密，它们对土地区位的反映也非常的敏感；道路交通更是人们进行日常工作生活的联系纽带和桥梁，交通方便程度一定会对土地利用有着关键的作用。所以，商服繁华度和道路交通便利度被选为这次土地定级的主要因素。

（二）普遍性原则

作为一个城市必须具备起码的基础设施，如供水和供气以及供电与排水系统和学校和医院以及邮电局所等等。这些设施与人们生活和生产以及社会活动紧密联系，是城市发展不可缺少的物质基础，它的配套完备程度以及质量升降直接的影响生产和生活等城市功能的正常运转。在对外招商引资中基础设施完备常常成为主要的投资环境参照。

（三）特殊性原则

强调普遍性并不意味着忽略或取消影响城市土地质量的文化和生态因素。例如一些历史文化古城，名胜古迹颇多，这些名胜古迹除了本身的特殊价值外，还直接影响着其周边土地的使用及其效益。这主要表现在，一方面西安的名胜古迹吸引着全国乃至世界各国的旅游者，促进了这些旅游地地餐饮商服业的发展，对其周边土地的利用效益有着积极影响，另一方面传统文化古迹的保护在某种程度上又影响着土地的利用效率。

（四）发展性原则

城市作为人群聚居地和社会政治、经济、文化活动的中心，一般者是随着时间的推移和时代的变迁而不断变化着。改革开放以来，城市面貌有了很大的改观，必将在近期或未来对其地域及其周围的土地产生重大影响。因此在选择土地定级因素时，我们也考虑了规划前景的影响，并将开发规划和历史名城保护规划作为两个因子入选。在确定被选因素时，还考虑了因素的数值应有较大变化范围和对土地定级有较显著的线性影响。

四、土地优化利用的对策建议

土地定级估价工作成果对于加强城市土地使用制度改革和发展以及规范土地市场，合理有效利用土地，节省土地资源，强化区域经济持续发展等都具有关键的作用。

1.为宏观调控土地市场提供依据

土地定级估价成果是土地有偿使用的参照。基准地价是土地市场宏观调控的标杆，是政府依法收取土地出让金以及使用税费的基本参照。基准地价反映了不同土地级别中的不同用途的土地使用权单位面积平均价格。对实际的宗地价格可以选择成果中的宗地地价修正体系，评估确认。除了这些，还要参照土地市场的需求状况和地价管理政策以及出让年限等因素进行实际调整。

2.给优化土地利用结构提供参照

城市土地利用潜力很大，盘活存量土地资产是建立土地市场的关键条件。不同行业和不同企业单位要按照最好土地选择效益调整布局。政府可才考土地定级估价成果，以地价为标杆，定制不同地段不同行业的地价政策科学管理，盘活存量，以及结构的优化。

3.给城市总体规划提供参照

城市总体规划是影响土地级别和价格的一个关键因素。土地定级估价成果因为全面地和综合地显示了土地区位差别，又给城市总体规划的修编提供了参照。城建规划部门可以切实运用土地定级估价成果以及规划城市土地利用功能区，规划城市用地发展方向和其它配套的设施。

4.为加强国有企业，将产业结构进行优化服务将国有的大中型企业进行改革是我国改革中的一个主要的问题，而土地管理部门能够参考土地定级评价的成果，提出企业土地资产合理选择的方案，给政府排忧解难。

5.展现政府宏观管理、调节地产市场的地价政策。

比如为了保证土地资产运用的经济效益以及社会效益还有环境效益的完整，要对用途管制，不一样的用途之间的地价，要有很大的差距。比如为了吉利工业发展，工业用地地价可以实行低价位的政策。为了对工业用地进行保护，能够实行对非工业用途的高价位政策。

结束语

城市地产是国家的宝贵财富，要充分合理地利用每一寸土地，发挥一块土地的经济潜力。国外发达国家不动产税是地方财政收入的主要来源。目前政府要大力有序地培育地产市场，发展土地抵押和土地金融市场。政府可根据土地价格的区位差异，制定合理的税费标准，推进土地使用制度改革，以增加地方财政收入，促进地区经济全面发展，为城市改善投资环境服务。

参考文献

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[2]严星等主编.城市地产评估[m].北京：中国人民大学出版社，2010.

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