《0关于土地款返还的报告》

0关于土地款返还的报告

土地返还款合同约定不同，财务处理不同

房地产企业与国土部门签订的土地出让合同中，对政府给予的土地返还款的用途进行了不同的约定，根据“不同的合同约定决定不同的账务处理”，否则会有税收风险。有鉴于此，依据相关税收法规，结合我公司市政、道路、二期土地返还、4a配套等需求，把土地返还款穷尽归纳为六种情形（假设返还款均是3000万元，单位下同）：

第一种情况：土地返还款就地建安置房

土地出让金返还用于建设购买安置回迁房，法律实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。为此，土地返还款就地建安置房的账务处理如下：

收到返还款时：

借：银行存款

3000

贷：预收账款

3000

借：营业税金及附加

165（3000*5.5%）

贷：银行存款

165

完工结转收入时：

借：预收账款：

3000

贷：主营业务收入

3000（确认收入要纳税）

第二种情况：土地返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费

土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来和做其他业务收入处理。

收到土地返还款时：

借：银行存款

3000

贷：其它应付款

3000

代理支付动迁补偿款和拆迁工程款业务时：

借：其它应付款——被拆迁户

1500

其它应付款——拆迁公司

1000

贷：银行存款

2500同时，借：其它应付款

500

贷：其它业务收入

500

（确认收入要纳税）

第三种情况：土地返还款用于拆迁补偿支出

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。

这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。

因此，土地返还款用于拆迁补偿支出的账务处理如下：

借：银行存款

3000

贷：开发成本——拆迁补偿费

3000

（确认收入要纳税）

第四种情况：土地返还款用于项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施）

3000（确认收入要纳税）二期土地返还款在我公司实现利益最大化，除重视与政府等部门、企业的合同约定条款入手外，项目立项、报规、款项收付等需环环相扣，形成完整的证据链条，业务、财务宜早做统筹安排，税务风险方才可控。

彭兴勇

2014.11.20