《规划方案审查程序》

规划方案审查程序

皖投置业规划方案审查规定

安徽皖投置业公司建设项目规划设计方案

审查程序及标准

二〇一二年五月二十八日

1/50

皖投置业规划方案审查规定

目录

第一章总则。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3第二章建设项目规划设计方案审查范围及内容。。。。。。。。3第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章

建设项目规划设计方案审查依据。。。。。。。。。。。3建设项目规划设计方案审查程序。。。。。。。。。。。4建设项目规划设计方案审查各参与审查部门及人员职责。4建设项目规划设计方案审查报审条件。。。。。。。。。5建设项目规划设计方案报审阶段及时限。。。。。。。。5建设项目规划设计方案审查标准。。。。。。。。。。。6处罚。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。29标准执行。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。29

2/50

皖投置业规划方案审查规定

安徽皖投置业公司建设项目规划设计方案

审查程序及标准（讨论稿一版）

第一章、总则

第一条为实现建设项目规划设计方案科学性、合理性及功能布置的符合性，加强公司总体规划方案设计管理及控制，提高项目规划设计方案质量，防止购房业主后期投诉，强化置业公司建设项目规划设计方案“前置审查”机制，规范建设项目规划设计方案审查程序，维护总体规划设计方案的严肃性，结合皖投置业公司《住宅产品标准》及相关规范制定建设项目规划设计方案审查程序及标准；第二条建设项目规划设计方案（也称作修建性详细规划）是指对实施项目的建筑空间、绿化配置、交通组织、配套设施、综合管网、公共设施及开发时序等做出详细安排的规划；

第三条项目总体规划设计方案经审查合格后，无特殊原因不应变更、调整；第四条凡公司建设项目规划设计方案完成后，应该遵守本规定，审查合格后，上报政府审批。

第二章、建设项目规划设计方案审查范围及内容

第五条凡皖投置业公司自主开发、合作开发及控股公司开发用于商业、住宅的新建项目，适用本规定；

第六条总体规划设计方案审查内容包括：

一、规划技术审查

3/50

皖投置业规划方案审查规定

二、消防技术审查；

三、人防技术审查；

四、卫生技术审查；

五、环保技术审查；

六、地震技术审查（方案阶段）；

七、给排水、供电、燃气、热力、通讯等综合管网系统布置及中转站审查；

八、交通道路技术审查；

九、景观绿化技术审查；

十、开发时序确认审查；

十一、结构施工工艺审查；

十二、方案阶段产品材质技术审查（主要指外立面、屋顶、内墙等材质）。

第三章、建设项目规划设计方案审查依据第七条皖投置业公司技术标准及文件：

一、《项目营销任务书》；

二、《项目设计任务书》；

三、《皖投置业住宅产品标准》；第八条政府主要法律、法规及技术规范一、《中华人名共和国城乡规划法》；

二、当地政府规划技术管理规定；

三、项目土地出让合同；

四、项目规划设计要通知书；

4/50

皖投置业规划方案审查规定

五、相关专业国家及地方性法律法规（补充完善）

第四章、建设项目规划设计方案审查程序

第九条置业公司组织成立规划方案审查委员会（以下简称规委会，非常设机构），规委会设主任一名，副主任一名。成员由运营中心、技术部、营销部、投资发展部、工程管理部及现场项目部负责人或主办人员组成；

第十条技术部为建设项目规划设计方案申报主体，填写审查申请表，报请皖投置业规委会组织审查；

第十一条报审材料及汇报方式一、申报材料：

1、2、

审查申请表（见附件）

项目总体规划设计方案文本（电子版）；应包括：规划设计说明、总平面布置图、立面效果图、鸟瞰图、户型配比、道路组织规划图、竖向规划设计图、综合管网走向布置图、初步日照分析图、景观绿化图及功能布局图等，图纸比例为1：500—-1：1000，各种图纸应符合制图规范；

3、4、

项目设计要点通知书；审查意见反馈表（见附件）。

二、汇报方式：采用电子版投影成像方式，技术部部门负责人或是主办人员详细介

绍设计理念、工程概况及依据；

第十二条各参与审查人员提出审查意见，填写审查意见反馈表；技术部根据审查意见，修改调整方案设计，转入下次审查；无异议，可提请政府审批。

第十三条各部门、各专业参与审查人员未按时参会者，视为默认总体规划设计方案，

5/50

皖投置业规划方案审查规定

责任自负；

第十四条经置业公司规委会审查通过的总体规划设计方案交由投资发展部向政府提交审批；

第十五条置业公司规委会审查通过的建设项目总体规划设计方案要有详细的记录和批准文件。

第五章、建设项目规划设计方案审查各参与审查部门及人员职责第十六条各参与审查部门及人员职责包括：

一、营销部负责审查《项目营销任务书》中内容的落实；

二、技术部部负责：消防技术审查、人防技术审查、景观技术审查、地震技术审查（可能方案阶段不涉及）、供水、供电、燃气、热力等综合管网系统布置及中转站审查、方案阶段产品材质技术审查；

三、投资发展部负责：规划技术审查、环保技术审查、卫生技术审查；

四、运营中心及现场项目部负责：项目开发时序技术确认审查（开发时序表见附件）；

五、工程管理部负责。建筑结构施工工艺审查（建筑造型、材质及结构设计等现有施工水平能否实现）。

备注。各专业审查反馈表可由各专业审查人员制定。第六章建设项目规划方案审查报审条件

第十七条总体规划设计方案应达到修建性详细规划方可上报置业公司规委会审查；第十八条修建性详细规划应包括内容和设计深度要求：

一、建设条件分析、综合技术经济指标分析和环境分析；

二、做出建筑、道路和绿地的空间布局和景观规划设计。布置总平面图；总平面图应明

6/50

皖投置业规划方案审查规定

确下列有关内容：

1、

用地面积、住宅建筑净密度、住宅建筑面积净密度（指居住项目及包含居住功能的项目）；

2、3、4、5、6、7、8、

表明建筑物功能分布；

容积率（明确计算用地范围、面积及奖励面积）；建筑密度；建筑高度、层数；

表明建筑退让用地红线、蓝线、绿线、紫线及道路边线、建筑间距；公共设施配套项目（表明类型、位置、功能及建筑面积）；用地平衡表；

表明主要消防通道控制点的坐标、宽度、转弯半径及消防扑救面的位置、尺寸等；

9、

绿地边界，列出公共绿地面积、集中绿地面积和绿地率；

10、提供主要建筑的标准层平面；

三、用地竖向规划设计：包括地形地貌的利用，确定道路控制高程和地面排水高程

等内容；

四、综合管网规划设计：包括供水、供电、电讯、排水、供气、热力、有线电视、

网络等专业管线的综合平衡规划，内容包括负荷预测、外部来源、站点设置、地台标高、排水管道标高、管线走向、位置、主要管径等。

第十九条满足上述设计内容及深度即可申报审查。

第七章建设项目规划设计方案报审阶段及时限

第二十条技术部根据《项目营销任务书》、《项目规划设计要点通知书》及相关资料，

7/50

皖投置业规划方案审查规定

拟定《项目设计任务书》；

第二十一条公司委托具有资质的设计院依据《项目设计任务书》做出项目总体规划设计方案（项目修建性详细规划）；

第二十二条技术部完成总图规划设计方案七个工作日内需申报公司规委会审查。

第八章规划设计方案审查标准第二十三条规划技术审查标准一、建筑容量

1、基地在核定指标之外为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和有关规定的前提下，可按下表的规定奖励增加建筑面积。但增加的建筑面积总计应不超过核定建筑面积（建筑基地面积×核定建筑容积率）的百分之二十。

核定建筑容积率far小于2大于等于2每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）2.03.0核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按有关规定确定。

2、公共交通需要，建筑之间架设穿越城市道路的空中人行廊道，应符合下列规定：

廊道净宽度不宜大于6米、廊道下净空高度应不小于5.5米，城市支路上穿越跨度小于16米且不通行公交车辆的廊道下，净空高度应不小于4.6米；

廊道内应不设置商业设施。

凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。

8/50

皖投置业规划方案审查规定

二、建筑间距

1、在项目总体规划方案设计时，必须遵守国家有关间距、日照等标准。

2、住宅建筑间距应以满足日照要求为基础（南方城市除外），并综合考虑通风、采光、

抗震、消防等因素确定。多、低层建筑通过正向获得日照，遮挡建筑为多、低层建筑的，应采用间距系数法计算建筑间距且按最不利点确定，不适用日照分析法。

3、受遮挡建筑为违法建设、临时建设，其日照（间距）不予考虑；规划确定待改造区域内的建筑物，其日照（间距）可不予考虑。

4、住宅建筑应确定一面作为主朝向，其他朝向为次要朝向，次要朝向可不考虑其日照要求。在不影响相邻单位合法权益的情况下，可增加另一主朝向。主朝向的采光窗所在的墙面为日照计算墙面。

有日照需求的建筑不宜东西向布置。

5、遮挡建筑为高层建筑，且受遮挡建筑为住宅时，应对受遮挡的住宅进行日照分析，并应结合本章相关规定确定建筑间距。高层建筑日照分析规则见本条附录三。

6、两幢建筑夹角小于或等于30度布置时，其最窄处间距按平行布置建筑间距控制；大于60度布置时，其最窄处间距按垂直布置的建筑间距控制。两幢建筑夹角大于30度小于或等于60度布置时，其最窄处建筑间距按既非平行也非垂直布置的建筑间距控制。

7、多层住宅之间的间距按下列要求确定：（1）平行布置时：

南北向或南偏东（西）15度（含15度）范围内的平行布置住宅，且南侧建筑高度在18米以下的（含18米），其建筑间距应不小于南侧建筑高度的1.23倍（旧区改建项目内新建住宅为1.2倍）；南侧建筑高度超过18米，其建筑间距应不小于南侧建筑高度的1.26倍（旧区改建的项目内新建住宅为1.23倍）。

9/50

皖投置业规划方案审查规定

南北向的南偏东（西）15度至45度（含45度）范围的平行布置住宅，其建筑间距可按第一款规定进行方位间距折减，折减系数为0.9。

东西向（含东偏南、偏北45度范围内）平行布置且东西向采取日照的住宅间距应不小于遮挡建筑高度的1.2倍，且应不小于13米。

（2）垂直布置时（相对的建筑山墙宽度大于14米的，其间距按平行布置间距控制）：

南北向间距应不小于南侧建筑高度的0.8倍，且应不小于13米；东西向间距应不小于遮挡建筑高度的0.6倍，且应不小于13米。

（3）既非平行也非垂直布置的，最小处间距应不小于遮挡建筑高度的0.9倍，且应不小于13米。

8、高层住宅之间的间距按下列要求确定：（1）平行布置时：

朝向为南北向或南偏东（西）45度（含45度）范围内的高层住宅建筑平行布置时，间距应不小于30米（旧区改建为24米），并应满足以下要求：

建筑正向重叠长度为30米（含30米）以内的，间距应不小于南侧建筑高度的0.3倍；

建筑正向重叠长度为30-40米（含40米）的，间距应不小于南侧建筑高度的0.4倍；

建筑正向重叠长度大于40米的，间距应不小于南侧建筑高度的0.5倍；东西向或南偏东（西）45度至90度范围内的高层住宅建筑平行布置时间距应不小于较高建筑高度的0.3倍，且应不小于24米。

（2）垂直布置时（相对的建筑山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置间距控制）：

两幢建筑南北方向垂直布置时（t型或倒t型），间距应不小于南侧建筑高度的0.3

10/50

皖投置业规划方案审查规定

倍，且应不小于24米；

两幢建筑东西方向垂直布置时（h型或半h型），间距应不小于遮挡建筑高度的0.25倍，且应不小于18米。

（3）既非平行也非垂直布置时，可按正向投影平均距离计算间距，最小处间距不宜小于遮挡建筑高度的0.3倍，且应不小于24米。

9、低层住宅之间的间距按下列要求确定：（1）平行布置时：

南北向或南偏东（西）45度（含45度）范围内平行布置时，间距应不小于南侧建筑高度的1.35倍，且应不小于8米；

东西向或南偏东（西）45度至90度范围内平行布置时，间距应不小于遮挡建筑高度的1.2倍，且应不小于6米。

（2）垂直布置时（相对的建筑山墙宽度大于14米的，其间距按平行布置间距控制）：南北向间距应不小于8米且应不小于南侧建筑高度的1.1；东西向间距应不小于6米。（3）即非平行又非垂直布置时，间距应不小于遮挡建筑高度的1.2倍，且应不小于8米。

10、低层住宅与多层住宅之间的间距按下列要求确定：（1）遮挡建筑为低层建筑的按低层住宅间距执行；（2）遮挡建筑为多层建筑的按多层住宅间距执行；

（3）低层住宅与其东、西侧多层住宅垂直布置时，间距应不小于6米，相对墙面均开窗间距应不小于8米。

11、高层住宅与多、低层住宅之间的间距按下列要求确定：（1）遮挡建筑为高层建筑的按高层住宅间距执行；

11/50

皖投置业规划方案审查规定

（2）遮挡建筑为多层建筑的按多层住宅间距执行；（3）高层住宅与南侧多、低层建筑的间距应不小于13米；（4）两幢建筑互为遮挡建筑时，分别计算间距，取较大值。

12、住宅建筑山墙间距按下列要求确定：（1）多层住宅之间不宜小于6米；

（2）高层与各种层数住宅之间应满足消防间距要求，不宜小于13米，不得小于9米；（3）高层与高层之间应不小于13米。

13、非住宅建筑间距按下列要求确定：

（1）高层非住宅建筑：南北向平行布置间距应不小于南侧建筑高度的0.3倍，且应不小于18米；东西向平行布置间距应不小于较高建筑的0.25倍，且应不小于13米；（2）高层非住宅建筑与多层非住宅建筑平行布置间距应不小于13米；

（3）多层非住宅建筑南北向平行布置时，其间距应不小于南侧建筑高度的0.6倍，且应不小于10米；多层非住宅建筑东西向平行布置时，其间距应不小于较高建筑高度的0.6倍，且应不小于10米；

（4）低层非住宅建筑与高、多、低层非住宅建筑平行布置时间距按消防规定控制，但最小值不宜小于6米；

（5）其它形式布置的非住宅建筑间距，非住宅建筑的山墙间距按消防间距规定控制。

14、非住宅建筑与住宅之间的建筑间距按下列要求确定：

（1）非住宅建筑位于南北向（偏南北）布置住宅南侧，或位于东西向（偏东西）布置住宅东西侧的，其间距按住宅间距执行；

（2）非住宅建筑位于南北向（偏南北）布置的住宅东、西侧的：建设多层建筑时，应满足消防间距，且应不小于6米；

12/50

皖投置业规划方案审查规定

建设高层建筑时，除应满足住宅规定日照要求外，且应不小于13米。（3）非住宅建筑位于住宅北侧的，按非住宅建筑间距执行。

15、医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和中、小学校教学楼、老年公寓，与相邻建筑间距应保证被遮挡的上述建筑冬至日有效日照不少于2小时（南北向平行布置的多层建筑不宜小于南侧多层建筑高度的1.5倍）。

16、非居住建筑与居住建筑垂直贴建的，必须满足居住建筑规定日照要求，其建筑按整体建筑综合考虑，且与居住建筑贴建的墙面离住宅窗户8米范围内不应开窗。

17、受遮挡含居住的综合楼之间的建筑间距，按住宅的建筑间距执行，受遮挡部分在计算与遮挡建筑间距时，可扣除非住宅部分层高度，但扣除后的间距不得小于13米。

18、上述建筑间距系数适用于无地形高差布置的建筑，对有地形高差的建筑间距，应将其地形高差计入建筑高度。

19、高、多、低层、退台等组合建筑间距分别按各类别有关规定执行。

20、建设工程规划许可证中已注明不能满足规定日照要求的房屋，不宜作为商品住宅出售（分配）。确需出售（分配）的，建设单位在销售（分配）时应向购房户（分配的住户）书面说明。

三、建筑退让

1、沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧及电力线保护范围等边侧的民用建筑，其退让距离除必须符合日照间距、文物保护、风景旅游、市政管线、消防环保、抗震、防汛和交通安全等有关规定外，应同时符合标准。

2、相邻东西边界处，不宜布置东西向建筑。

由高、多、低层等组合建筑及退台建筑的退让，分别按各类别有关规定执行，但退让城市道路红线时按最高类别执行。

13/50

皖投置业规划方案审查规定

3、多（低）层建筑退让用地南北边界的距离按下列要求确定：（1）满足相邻用地现状建筑和已批准的规划建筑规定日照间距。（2）南北向布置的多（低）层建筑退让距离，按下列要求确定：

退让北界距离应不小于该建筑与边界北侧多（低）层建筑规定间距的三分之二，且应不小于8（3）米；

退让南界距离应不小于该建筑与边界南侧建筑规定间距的三分之一，且应不小于4（2）米。

（3）南北向的南偏东（西）15度至45度（含45度）范围内布置的住宅退让距离按下列要求确定：

退让北界距离按退让建筑物中心线取平均退让值满足规定间距的三分之二，且平均退让值应不小于8（3）；

退让南界距离按退让建筑物中心线取平均退让值满足规定间距的三分之一，且平均退让值应不小于4（2）。

（4）东西向布置的多（低）层建筑退让距离按下列要求确定：

退让北界距离不宜小于建筑高度的0.5倍；且应不小于6（3）米，居住建筑应不小于8（3）米；

退让南界距离不宜小于建筑高度的0.25倍；且应不小于3（1.5）米，居住建筑应不小于4（2）米。

4、多（低）层建筑退让用地东、西边界的距离按下列要求确定：

（1）南北向布置的多（低）层建筑退让距离应不小于该建筑与其东、西侧建筑规定间距的二分之一，且应不小于5（3）米；

（2）东西向布置的多（低）层非居住建筑，距其东、西边界距离应不小于自身建筑高

14/50

皖投置业规划方案审查规定

度的0.6倍，且应不小于12（6）米；相邻单位为现状永久性非居住、教育、卫生建筑时，最小值可为6（3）米；

（3）东西向布置的多（低）层居住建筑，应不小于自身建筑高度的0.8倍，且应不小于12（8）米。

5、高层建筑及锅炉房、变电所、加油站、厂房等特殊功能的建筑（构筑）物在退让其用地边界时，除应退让规定间距外，还必须承担由其产生的规定间距。

加油站周边无现状建筑物时，退让用地边界可按三级站油灌区不小于6米，二级站油灌区不小于9米执行。

6、南北向布置的高层建筑退让边界的距离按下列要求确定：

（1）边界外侧有现状（规划）建筑的退让，按现状（规划）相关间距执行，且满足第5条规定，且平均值如下：

退让北界应不小于20米；

退让南界应不小于10米，旧区改建应不小于8米；退让东、西界应不小于8米，旧区改建应不小于6.5米。

（2）边界外侧尚无现状（规划）建筑的退让，除满足前款要求外，还应根据日照分析结果确定。

（3）日照分析的北影响线按下列规定控制：

北界外侧现状和规划用地性质均为居住、教育、卫生的，根据现状和规划居住、教育、卫生建筑位置确定;

北界外侧尚无现状建筑且规划用地性质为居住、教育、卫生的，应按平均距边界10米执行;

北界外侧规划用地性质为非居住、教育、卫生的，宜按平均距边界20米执行，对

15/50

皖投置业规划方案审查规定

采光通风无要求的可不限；

与北界外侧用地同步规划的可按规划方案执行。

7、东西向布置的高层（非）居住建筑退东西边界平均距离应不小于自身建筑高度的0.15倍，且应不小于15（10）米；边界外侧为非居住、教育、卫生建筑用地的，可不小于10（7）米，但均应满足消防间距规定要求。

8、建筑退让边界特殊情况下的距离按下列要求确定：

（1）建筑与用地边界退让距离不规则时，高（多）层建筑退让边界平均距离应达到规定值要求，但最窄处的最小值不得小于5（3）米；

（2）用地边界既非东西又非南北的，用地边界走向小于45度的，参照南北向退让标准执行，大于等于45度的，参照东西向退让标准执行，但正向退让距离应不小于南北与东西向退让距离要求；

（3）在不影响边界外侧用地单位使用功能和退让距离满足最小值前提下，建筑退让距离可由城市规划行政主管部门核定。

9、地下建筑离用地边界距离不宜小于地下建筑埋置深度（自室外地平面至地下建筑底板的距离）的0.7倍。按上述距离要求退让相邻用地边界确有困难的，其距离可适当缩小，但应不小于3米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限。

沿城市道路两侧，地下建筑退让道路红线应不小于8米。沿路地下建筑退让小于主体建筑退让的，其顶面标高应设在地面正负零以下。

10、建筑退让道路的距离按下列要求确定：

（1）沿城市道路两侧新建、改建建筑，后退道路规划红线的距离应不小于下表所列值：

道路支路宽度后退距离（米）16/50

主干道次干道及以上道路皖投置业规划方案审查规定

建筑高度h≤24米24

皖投置业规划方案审查规定

于三分之一面积在建筑日照阴影范围之外。其中绿化面积（含水面）不宜小于总绿地面积的70%；

旧区改建可酌情降低，但应不低于相应指标的70%；（3）鼓励居住区公共绿地向公众开放；

（4）沿城市道路两侧的公共绿地或绿化隔离带，不在建筑基地范围内的，不应作为小区集中绿地计算。

4、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划确定的公共绿地应严格控制，不应挪作他用。确因特殊需要，需要改变其用地性质的应严格按有关规定报批。

城市绿线范围内，不应建设与绿地规划无关的项目。配套附属建筑应以低层为主，管线工程必须埋地建设。

5、鼓励屋顶绿化、垂直绿化、城市市政基础设施垂直与平面相结合的绿化。（1）屋面（含架空层、半地下库房）绿化面积（每块面积应不小于100平方米）可折算成地面绿地面积计入绿地率。其折算公式：f=m×n。公式中：f—地面绿地面积，m—屋面地栽绿化面积，n—有效系数（见下表）

屋面标高与基地地面的高差h有效系数（n）（单位。米）h≤1.5h＞1.51.00.30（2）确能保证公众可达性的屋顶绿化，可酌情提高核算指标，h≤1.5且具有可达性的屋顶绿化可计入公共绿地面积。

（3）地面停车位应增加树阵式绿化，必须设置雨水渗透设施。

（4）绿地内不透水硬地不得超过10%，透水绿地式停车并有树阵式绿化的可计入绿地率。

21/50

皖投置业规划方案审查规定

六、建筑停车及地下空间

1、新建、改建、扩建各类建筑及居住区，必须配置相应的停车位。

不同性质类别建筑（群）的（非）机动车停车位指标按本标准之《表二》执行（本表停车位指标不包括单位拥有的专业车队所需机动车停车位）。

廉租房不配置停车位指标，在廉租房小区主入口处宜安排适当的访客临时停车位。综合建筑的停车位指标按本规定之《表二》所列不同性质类别的建筑分项累计计算。统一规划建设的建筑群，各建筑配建停车设施的设置标准必须与其规模、性质相对应。在符合本标准规定的配建停车设施总指标的前提下，可统一安排，合理布置。建筑按配建指标计算出的车位数，尾数不足1个的以1个计算。

2、停车位面积应按以下确定：

一、除专项规划规定外，人口规模2万人以上住宅区应预留公交首末站用地，用地规模不小于2000平方米，具体应结合项目交通影响分析予以确定。首末站位置宜设在小区主出入口附近，同时方便公交车辆进出。

二、项目交通动线应实行人车分流，做好消防环道、消防扑救面与小区交通的统一性、协调性，结合小区绿化规划实施。

三、项目车行入口、人行入口不宜设置在城市道路快速路上，且不宜与消防入口设置在同一市政道上，如建设项目只有一面与城市道路衔接，车行入口与人行入口之间不宜小于