《关于做大做强我区楼宇经济的思考及建议》

关于做大做强我区楼宇经济的思考及建议

楼宇经济是经济学界提出的一种复合概念，就是以商务楼宇为载体，通过开发、出租楼宇进行招商引资，从而引进税源，增加收入，带动区域经济发展的一种经济形态。楼宇经济是城市经济发展的新的增长点；是现代服务业发展的重要支撑；是整合城市经济资源的有效手段；是城市繁荣文明的鲜明标志，因此受到政府和学术界的广泛关注和高度重视。

近年来，区委、区政府按照市委、市政府提出的中心城区大力发展现代服务业的要求，紧密结合河东区实际，制订了一系列鼓励和扶持我区楼宇经济发展的政策、措施和办法，经过几年的积极探索、大胆实践，我区楼宇经济经历了从无到有、从小到大、从分散到集中的发展过程，形成了一批具有集聚和带动作用的示范楼、特色楼，在河东区经济发展领域的地位及作用日益提升，已成为河东区现代服务业发展的一个重要支撑载体。但相对于各先进地区，我区楼宇经济的发展还有很大的空间。

为尽快缩小与先进地区差距，我区“十一五”规划纲要明确提出大力发展楼宇经济的思路。这就要求我们充分调动各种资源，不断优化经济发展环境，拓展经济发展空间，提升经济发展档次，迅速做大做强我区楼宇经济，从而实现全区经济持续健康快速发展。

但我们也必须清醒的认识到，楼宇经济绝非依靠大兴土木就可以构筑的经济形态，楼宇经济的形成需要有一定的经济、文化背景的沉淀和金融、交通、人才、信息和社会等综合因素的支撑。因此，我们只有在深入理解楼宇经济的内涵特征的基础上，参考各先进地区经验，立足于我区基本情况，找出优势与不足，大胆探索与实践，才能摸索出一条适合我区的发展楼宇经济的新路。

一、楼宇经济的内涵特征

1、占地面积少，科技含量高。楼宇经济是以现代城市最集中的特征——楼宇作为核心出发点的经济理念和模式。符合中心城区土地资源有限，地价昂贵的实际，易于发挥黄金地段寸土寸金的作用。楼宇经济是知识与经济相结合的产物，与信息、科技、服务、贸易等现代服务业关联度较高，具有高知识和高科技含量1的特点，体现了现代都市经济发展的未来趋势，是适合中心城区发展的“朝阳业态”。

2、集聚功能强，产值效益大。楼宇经济把知识的集聚、信息的集聚、资金的集聚、功能的集聚融为一体，形成了其他经济形态不可比拟的优势。通过楼宇这一载体，引进和整合区外、境外资源，使周围地区的生产要素或资源向中心城区流动、聚集，产生经济学上的“洼地效应”。一幢商务楼宇就象一个磁场，吸引着大量的商品流、贸易流、信息流、资金流、人才流，形成显著的财富效应，据2002年上海有关部门对陆家嘴、外高桥等地105幢楼宇调查统计，每幢楼平均营业额超过16亿元，上缴税收超过6000万元。另据统计，一幢高档商务楼宇里的企业所产生的效益与城乡结合部7.8平方公里范围内的经济主体所产生的效益相当。所以在上海有“一幢楼宇超过一家大型企业，一幢楼宇胜似一条商业街”的说法。

3、辐射能力强，拉动作用大。众多企业在楼宇内经营会衍生出信息服务、代理服务、咨询服务和后勤服务等多方面的需求带动周边地区商业、会展、旅游、文化娱乐、休闲和餐饮等业态的发展，并推动房地产业的发展。以楼宇经济为抓手，可以拉动多个产业尤其是现代服务业的发展，推动地区产业结构升级和档次提升。

二、各地发展楼宇经济的现状及基本经验

目前，全国各大城市对楼宇经济的发展都极为重视，各种大型商务楼宇和写字楼如雨后春笋般在城市中拔地而起，这些先进地区楼宇经济的发展给我们提供了经验和借鉴。

最新统计表明，上海高层建筑达2100幢，其中100米以上的超高建筑有140余幢。矗立有230余幢商务商贸楼宇的静安区，区内主要的30幢商务楼2004年度共创税收超过5.42亿元，占全区税收总额的36.5%。而统计到2005年12月，静安区的楼宇出租率高达98%，50个重点楼宇实现的税收就达35亿，占全区地方财政总收入的53.8%，其中有11幢商务楼宇的税收就超过亿元。2004年，高26层，占地面积仅11021平方米的“嘉里中心”商务楼产生的税收超过2亿元，被叹为“嘉里现象”。但在2005年，商务楼“恒隆广场”超越了“嘉里中心”，产生的税收高达5.3亿元。在上海浦东区，105幢大楼引资总额超过1200

2亿元，占浦东新区引资总量的41%，2004年每幢高楼平均营业收入超过16亿元，上缴税收超6000万元，按单位楼宇营业收入排列，超过20亿元的楼宇共18幢，超过40亿元的楼宇共5幢，超过100亿元的3幢。

在广州东山区，“楼宇经济”不仅效益惊人，还带动了其他相关行业的发展。据统计，2004年东山区的地税收入相当于东莞与南海两区之和。其中商业楼宇的开发利用和写字楼就给东山区带来了73亿元的营业额。

在福州鼓楼区，仅2004年上半年就有464个项目入驻鼓楼区内楼宇中，注册资金累计达14亿元，对接闲臵楼宇12.5万平方米。区内103幢高层商务商贸楼共聚集了1088个法人单位，年度总营业额近200亿元，所创税收占全区属地税收入总量的六成以上。其中全年营业额过亿元的商务商贸楼有29幢，中山大厦、环球广场去年的营业收入分别达到11亿元和8亿元。

深圳罗湖区有70家星级酒店，18层以上的高层楼宇近400幢，写字楼面积达550万平方米以上。深圳最具标志性的摩天大厦如地王大厦、国贸大厦、世界金融中心和罗湖商务中心均坐落于此。罗湖的甲级楼宇吸引了大量的外资机构，目前共有70余家500强企业进驻罗湖投资或设立代表机构。其中在罗湖有投资项目的500强企业有28家，在罗湖设代表机构的有37家。在跨国企业进驻罗湖的同时，国内大型企业也不甘示弱。目前罗湖辖区有注册实收资本5000万以上的企业311家、全年营业收入1亿元以上的企业299家、上市公司16家、中国100家大型商业零售企业中的4家。罗湖辖区内现在共有各种金融机构600多个。罗湖区内有大型超市28家、连锁零售企业48家、连锁店300多家、销售过亿元企业近20家，拥有沃而玛、塔吉特、百安居等一批现代商业企业。与此同时，辖区内还集中了全市60%的旅行社和酒店、70%的文化娱乐企业、40%的中介服务机构和大部分的信息服务机构。

青岛市市南区针对土地资源受到制约的实际，近年来提出向空间要效益的思路，充分发挥区域内楼宇资源丰富的优势。目前市南区已经投入使用写字楼97幢，建筑面积303万平方米，主要集中在沿海一线。其中，已培育出金光大厦、时代广场两幢税收超过5000万元的楼宇和绮丽大厦等21幢税收超过1000万元的楼宇，2004年全年楼宇税收实现16.6亿元，占区域税收总数的40％以上。

3入驻企业大部分分布在信息、金融、咨询、法律服务等现代服务业及传统贸易业。多家世界500强及国内外强势企业入驻，另外，青岛市大部分商业银行、证券公司、保险公司都将青岛总部设在了市南区。在政府有关部门的引导和协助下，形成了一些相同或相似行业汇集的专业楼，比如物流业聚集的丰合大厦、福泰广场，房地产企业聚集的凯旋大厦，高科技产业聚集的科技大厦、软件大厦以及对外贸易企业聚集的山东国际贸易大厦、世贸大厦、中天恒大厦。目前市南区共有登记注册的各类企业12000余户，其中有4060户企业分布在73幢楼宇中，占34%左右。现代服务业依托楼宇发展势头强劲。这些专业服务业规模均达到全市总量的70%到90%以上。现代服务业的发展为市南区提供了更加广阔的经济增长空间，使土地资源的潜能获得了比较充分的释放。

总结各地发展楼宇经济的情况，一个重要的经验是，政府引导、市场化运作是楼宇经济发展的基本模式。在发展楼宇经济的过程中，政府扮演着统筹全局、整体规划、服务引导的重要角色，政府不直接干预楼宇的招商活动，其职能定位在于引导服务的宏观调控。政府部门应从本地区特点出发，制定出台楼宇经济发展规划，确定楼宇、楼区的发展方向，建立相对集中的cbd楼宇群。在做好整体布局的基础上，对每一幢新建的商务楼进行严格审批把关，突出特色和风格。对于不符合现代商务要求的建设项目坚决不予立项，更不允许开工建设，以防止劣质商务楼的出现。同时，政府要在精心打造商务楼的软硬件环境上下功夫，提供完备的交通、通讯、能源等基础设施，有完善的工商、税务、公安等服务体系，着力于制度环境的营造和政策支撑体系的建构，努力为楼宇的招商引资做好项目储备，在政策上给予倾斜，财政上给予资助，创造商务楼宇品牌，促进城市经济结构提升。楼宇经济作为市场经济的产物，必须坚持“政府引导，市场运作，政企互动”的原则，充分发挥市场机制的作用，以市场的供求信号、价格信号、竞争信号、风险信号，自动引导楼宇经济的运行，产生优胜劣汰的选择机制。在经济利益的驱动下，楼宇业主必然要整合资源优势，降低成本，提高单位面积的收益率和楼宇出租率，提供楼宇优质服务，增强核心竞争力，塑造楼宇形象，吸引大批公司、企业入驻，取得竞争的比较优势。

但是在全国各地楼宇经济一片繁荣的背后，我们还应对另一种趋势保持警惕。由于先进地区发展楼宇经济的示范作用，国内许多地区开始大兴土木，相当

4数量的高楼大厦出现在沿海和内地的许多城市里。但是，受多种因素的影响，高楼建起来了，使用率却降了下来。如何提高这些高楼大厦的使用率，成了地方领导和拥有者难以解决的问题。以上海为例：遍布全市670平方公里闹市中心的数千幢商业楼宇，商厦楼宇之间的综合效能“落差”甚大：有的大厦租客盈门，年利税上千万；而有的楼宇则门可罗雀，甚至靠打“杂差”营生。沪上某地区林立着20多幢现代商务楼，撑起区域一片天，颇有气势，但是“投入产出”效益却不尽如人意，其中有相当一部分楼宇“外表靓靓、内部空空”，与时下市场商务楼办公楼供应紧缺情况形成高度反差。据沪上房产市场专家反映，类似这种楼宇开发的“灯下黑”情形，可谓比比皆是。当然，其中原委诸多，如功能设臵偏颇、价位设定离谱、配套服务失调、概念缺失包装等等。最主要的原因还是功能定位、用途品种、“卖点”集成的设定设计错位和不到位，亟待重新定位与“二次”包装。据有关统计资料表明：在上海数千幢商务楼宇中，至少有25%需要重新设定功能、设计品种，急需重新定位包装（长三角地区类似情况达50%以上）。

楼宇经济的前期投入和后期投入都非常高，如果投资在一段时期内无法顺利回收，就会影响到地区经济的健康发展。因此，发展楼宇经济不宜一哄而起，盲目跟风，必须结合本地的实际情况做出合理的功能定位、品种设计，并提供良好的软环境作为保障。

三、我区做大做强楼宇经济的重要性和紧迫性

1、做大做强楼宇经济是建设现代化新城区的现实需要。随着城市化进程和现代经济发展速度的加快，我区有限土地资源对经济发展的约束作用日益明显，在一定的时间和空间范围内，生产力诸要素中只有土地要素具有不可增加性，土地资源成为“木桶”中最短的一板。根据经济学理论，其它要素如资本、人力、管理等对土地要素具有替代效应，在土地要素一定的情况下，提高产出只能增加其它要素的投入，而随着其它要素投入量的不断增加，其引起的产出增量则不断递减，即其它要素对土地要素的边际替代效应递减。当边际替代效应减少到一定数值，即增加其它要素的价值等于其拉动的产出价值之时，也就是经济的发展的“到顶”之日。发展楼宇经济是我区顺应资金、信息、人才等向城市中心集聚的趋势并突破土地资源十分稀缺的制约的突破口，发展楼宇经济是一种空间战略思维，本质上是对土地要素的拓展，可以实现四个变化：单一向整体，平面向立体，

5有形向无形，商贸向商务。开发楼宇，就是开发空间、开发资源、开发功能，利用好这一平台和载体，是一种扬长避短、趋利避害，走可持续发展之路的正确选择。

2、做大做强楼宇经济是落实城区功能定位的关键举措。发展的制胜之道关键在于看谁能够整合自身的优势、提高对区域内外资源的吸纳能力、选择适合自身特点的发展路子。中心城区的地位的确立依靠的不只是区位，而是功能，是服务、集聚、辐射的功能。根据中央和市委加快推进滨海新区开发开放战略部署以及天津城市总体规划，河东区发展的功能定位是：立足河东，依托海河开发，融入滨海新区建设，面向天津及环渤海区域发展，努力建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示范基地和开放型、服务型、和谐型的现代化新城区。要落实我区功能定位，筹划和实施各功能区的开发建设是一项重要举措，这是决定我区能否实现功能定位的最大变数，也是影响我区未来经济发展的关键因素。以各功能区的开发建设为契机，建设一批功能完善的商务楼宇，引进一批有牵动性的项目，有利于充实和完善“五区三带”布局，提升和完善城区功能，从而实现我区的功能定位。

3、做大做强楼宇经济是实现经济结构调整的重要手段。楼宇经济是一种具有集约性、高密度特点的现代经济业态。楼宇经济与现代服务业是相互促进的关系。一方面通过发展楼宇，可以变平面发展为立体发展，使每一幢写字楼成为垂直的金融街、商务街、高新技术产业街和旅游产业街，形成现代服务业发展的“温床”，促进产业结构调整。另一方面大力发展现代服务业是进一步提升“楼宇经济”的质量，保持“楼宇经济”的良好发展态势重要的保障。现代服务业具有“三高”“三新”的特征，即：“高人力资本含量、高技术含量和高附加价值”，和它衍生出来的“新技术、新业态和新方式”。现代服务业所依托的信息化、金融和物流三大基础，不仅是解决城市就业的主要渠道之一，更是提升城市竞争力的重要途径和“楼宇经济”生存和发展的必备条件。从配套服务的角度看，现代服务业是制造业的天然伴侣，楼宇经济也是工业园区经济的天然伴侣，没有楼宇经济提供的现代服务，制造业的发展会遇到很大的供应瓶颈。楼宇经济具有数百公里的辐射半径，随着国际产业结构调整和跨国投资的加快，天津地区乃至环渤海地区的制造业基地正在加速形成，相应地对楼宇经济的需求也表现出了旺

6盛的势头。抓住这一历史机遇大力发展楼宇经济，可以更好的提高招商引资数量和质量，配合我区“工业东移”战略的实施，加大高新技术产业、现代商贸业等朝阳产业在全区经济构成中的比重，加快改造和优化我区以工业为主的传统产业结构，实现我区经济结构的战略性调整。

四、我区楼宇资源及楼宇经济的基本状况

（一）有利条件

2、加快楼宇资源调研，建立楼宇经济责任机制。楼宇经济的各相关部门及街道，要在进一步统一思想的基础上，加大辖区楼宇资源调研的力度，建立楼宇招商责任体系。首先要清查各辖区新建楼宇的增量，现有楼宇的存量，以及可利用的非区属楼宇存量；其次，要以属地管理为原则，明确各楼宇的主管责任街道和职能配合部门；再则，要根据实际情况，在区领导小组的协调下，明确相关部门的职责，各配合部门要设立“楼宇经济绿色通道”，以保证楼宇招商的快速有效；最后，各街道与相关楼宇业主共同成立“楼宇管委会”，该管委会以搭建政府与业主之间的桥梁为主要职责，负责贯彻国家及地方政府的各项法律法规、方针政策，承担相关政策、业务的咨询服务，为楼内企业无偿提供相关服务。

3、总结与检查并进，建立责任考核体系。发展楼宇经济是拓展城区经济发展空间的重要途径，区委、区政府应专门组织人员，对各街道和职能配合部门，按照楼宇属地责任的原则，对目标完成情况进行考核，并将楼宇招商成绩作为街道、部门考核的重要标准之一。在考核中，要特别对引进总部型企业和大中型企

12业的街道、部门进行褒奖。各街道、部门要认真总结招商工作中的经验以及教训，及时改进工作方法和工作思路，使楼宇经济成为我区经济可持续发展的新的突破口。